The Impact of Subway Stations and Subway Lines Environment on the Housing Sub-Market: Istanbul Kadıköy-Tavşantepe Metro Line

Year 2021, Volume: 21 Issue: 4, 864 - 874, 31.08.2021

Birol Alas

https://doi.org/10.35414/akufemubid.933675

Cited By: 1

Abstract

In this study, it is aimed to examine the sub-markets of real estate in terms of both metro station regions and regions between the metro stations in terms of both residential prices for sale and rental prices. Therefore; the answer to the question of whether there is a difference between the prices of the apartments (houses) close to metro stations and prices of the houses located in the same proximity to the metro lines. For this purpose, the prices of the houses on 26.5 kilometers long Kadıköy-Tavşantepe Metro line on the Anatolian side of Istanbul were examined. The prices of the houses located around the metro stations and those between the two metro stations are mutually compared with all the data collected along the line for both sale and rental housing prices. Then the whole line is divided into a total of 17 regions as two stations and between these stations. In each of 17 zones, two station zones and the zone between these stations were compared for both sale and rental housing prices. As a result, in the comparison of all station region data and inter-station region data, no difference was found in both the prices for sale and rental prices. In the examination of two successive metro stations and each of regions between these stations, the price differences of 24% in prices of houses for sale and 18% in the prices of rental houses were observed. These differences occurred in regions where the prices for sale and rental housing are higher compared to neighboring stations and stations. It has been observed that metro station surroundings and subway lines in regions where the prices for sale and rental housing are higher than the surrounding regions can be considered as separate housing sub-markets.

Keywords

Istanbul, Stratistical Analysis, Real Estate Valuation, Subvay Line

Metro İstasyonları ve Metro Hatları Çevrelerinin Konut Alt Piyasasına Etkisi: İstanbul Kadıköy-Tavşantepe Metro Hattı

Abstract

Bu çalışmada taşınmaz alt piyasalarını metro istasyon bölgeleri ve metro istasyon aralarındaki bölgeler olarak ayrıntılı olarak hem satılık konut fiyatları hem de konut kiralık bedelleri açısından incelenmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda; metro istasyonlarına yakın apartman dairelerinin (konutların) fiyatları ile metro hatlarına aynı yakınlıkta bulunan konutların fiyatları arasında bir fark olup olmadığı sorusunun cevabı aranmıştır. Bu amaçla İstanbul Anadolu yakasında 26,5 kilometre uzunluktaki Kadıköy-Tavşantepe Metro hattı üzerinde bulunan konutların fiyatları incelenmiştir. Öncelikle metro istasyonları çevresinde olan konutlar ile iki metro durağı arasında bulunan konutların fiyatları karşılıklı olarak, hat boyunca toplanan bütün verilerle hem satılık hem de kiralık konut fiyatları için karşılaştırılmıştır. Sonra bütün hat boyu, iki istasyon ve bu istasyonların arası olarak toplam 17 bölgeye ayrılmıştır. 17 bölgenin her birinde, iki istasyon bölgesi ile bu istasyonların arasındaki bölgede hem satılık hem de kiralık konut fiyatları karşılaştırılmıştır. Sonuç olarak, tüm istasyon bölge verileri ile istasyon arası bölge verilerinin karşılaştırmasında hem satılık konut fiyatlarında hem de konut kiralık bedellerinde bir farklılık bulunamamıştır. Artarda gelen iki metro istasyonu ve bu istasyonlar arasında kalan bölgelerin hepsinde ayrı ayrı yapılan incelemede ise, satılık konut fiyatlarında %24, kiralık konut fiyatlarında %18 oranında fiyat farkları görülmüştür. Bu farklar, komşu istasyon ve istasyon aralarına göre satılık ve kiralık konut fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde ortaya çıkmıştır. Satılık ve kiralık konut fiyatlarının çevresindeki bölgelere göre yüksek olduğu bölgelerde bulunan metro istasyon çevreleri ile metro hatları çevrelerinin ayrı konut alt piyasası olarak dikkate alınabileceği görülmüştür.

Keywords

İstanbul, İstatistiksel Analiz, Taşınmaz Değerleme, Metro Hattı

References

• Açlar, A., ve Çağdaş, V., 2008. Taşınmaz Gayrimenkul Değerlemesi . 2th ed. Ankara: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası. ISBN: 978-9944-89-558-3.
• Adair, A., Berry, J. and McGreal, W.S., 1996. Hedonic modelling, housing submarkets and residential valuation, Journal of Property Research, 131, 67-83.
• Akdağ, B., ve Sümbüloğlu, K., 2010. Önemlilik Testleri. Hatiboğlu, Ankara. ISBN:978-975- 8322-36-7.
• Alas, B., 2017. Toplu Konutlarda Şerefiye Düzeltmelerinin Regresyon Analizi ile İncelenmesi. Kent Akademisi, 10(4), 396-412.
• Alas, B., 2020. A multilevel analysis of housing submarkets defined by the municipal boundaries and by the street connections in the metropolitan area: Istanbul. Journal of Housing and the Built Environment, 35, 1201 – 1217. https://doi.org/10.1007/s10901-020-09735-7
• Alkay, E., 2008. Housing submarkets in Istanbul. International Real Estate Review, 11(1), 113-127.
• Alkay, E., 2011. The residental mobility pattern in the İstanbul metropolitan area. Housing Studies, 4, 521-539.
• Basu, S., and Thibodeau, T.G., 1998. Analysis of spatial autocorrelation in house prices. Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), 61–85. DOI: 10.1023/A:1007703229507.
• Bourassa, S.C., Hamelink, F., Hoesli, M. and MacGregor, B., 1999. Defining housing submarkets, Journal of Housing Economics, 82, 160-183.
• Bourassa, S.C., Hoesli, M. and Vincent, S.P, 2003. Do housing submarkets really matter? Journal of Housing Economics, 12, 12-28, DOI: 1016/S1051-13770300003-2.
• Bourassa, S.C., Cantoni, E. and Hoesli, M., 2007. Spatial dependence, housing submarkets, and house price prediction. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(2), 143–160, DOI: 10.1007/s11146-007-9036-8.
• Büyükduman, A., 2014. Bir Kent Efsanesi: Konut Balonu. Scala Yayıncılık.
• Cellmer, R., Belej, M., Zrobek, S., and Kovac, M.S., 2014. Urban land value maps: a methodological approach, Geodetskivestnik, 58(3), 535-551. DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2014.03.535-551.
• Cengiz, E.C., 2020. Financing urban rail investments via urban development, Ph.D. Thesis, Istanbul Technical University Institute of Science, Istanbul, 130.
• Cropper, M.L., Deck, B.L., and McConnell, K.E., 1988. On the choice of functional form for hedonic price functions. The Review of Economics and Statistics, 70(4), 668–675.
• Choy, Lennon H.T., Stephen W. K. Mak, and Winky K. O. Ho. 2007. Modeling Hong Kong Real Estate Prices, Journal of Housing and Built Environment, 22, 359-368.
• Douglas C. M., Elizabeth A.P. ve Geoffrey G.V. 2013. Doğrusal Regresyon Analizine Giriş, Nobel yayınları, Ankara. ISBN: 978-605-133-618-3.
• Goodman, A.C. and Thibodeau, T.G., 2003. Housing market segmentation and hedonic prediction accuracy, Journal of Housing Economics,12: 181-201.
• Goodman, A.C. and Thibodeau, T.G., 2007. The spatial proximity of metropolitan area housing submarkets. Real Estate Economics, 35(2), 209–232.
• Keskin, B., 2008. Hedonic Analysis of Price in the Istanbul Housing Market. International Journal of Strategic Property Management, 12(2), 125-138, DOI: 10.3846/1648-715X.2008.12.125-138.
• Keskin, B. and Watkins, C., 2016. Defining spatial housing submarkets:Exploring the case for expert delineated boundaries. Urban Studies Journal, 54(6), 1446-1462. DOI: 10.1177/0042098015620351.
• Kiel, K. A. and Zabel, J. E., 1996. House price differentials in U.S. cities: Household and neighborhood effects. Journal of Housing Economics, 5(2), 143-165, DOI: 10.1006/jhec.1996.0008.
• Olmo, J. C., 1995. Spatial estimation of housing prices and locational rents. Urban Studies, 32(8), 1331–1344. DOI: 10.1080/00420989550012492.
• Sümbüloğlu, V. ve Sümbüloğlu, K., 2005. Örnekleme. Ankara. ISBN: 975- 93883-1-6.
• Şahin, O., 2019 Investigation of the effects of transportation investments on real estate prices: Case study Beylikdüzü&Esenyurt, Ph.D. Thesis, Boğaziçi University Institute of Science, Istanbul, 185.
• Tabachnick, B. G. and Fidell, L. S. 2007. Using multivariate statistics, 5th ed. Boston: Pearson. ISBN: 0-205-45938-2.
• Thibodeau, T. G., 2003. Marking single-family property values to markets. Real Estate Economics, 31(1), 1-22. DOI: 10.1111/j.1080-8620.2003.00055.x.
• Vandell, K., D., 1995. Market Factors Affecting Spatial Heterogeneity Among Urban Neighborhoods. Housing Policy Debate, 6(1), 103-139. DOI: 10.1080/10511482.1995.9521183.
• Waternaux, C. M. 1976. Asymptotic distribution of the sample roots for a nonnormal population. Biomerrikci. 633, 639-645.
• Watkins, C. 2001. The definition and identification of housing submarkets, Environment and Planning A, 33, 2235-2253.
• Wong, S.K., Chau, K.W., Yau, Y. And Cheuna, A.K.C., 2011. Property price gradients: the vertical dimension, Journal of Housing and the Built Environment, 26, 33-45.