Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Bedele Dönüştürme: Bedelin Tahsili ve Ödenmesi Süreci

Year 2025, Volume: 25 Issue: 2, 369 - 380, 11.04.2025

Bayram Uzun , Volkan Yıldırım , Fatih Terzi , Bura Adem Atasoy , Semih Uzun

https://doi.org/10.35414/akufemubid.1530863

Abstract

Türk mevzuatında Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD)’nin yasal dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nda 2019 yılında önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişikliklerden birisi ise daha önce isteğe bağlı olarak gerçekleştirilen bedele dönüştürme uygulamalarının re’sen yapılabilir hale gelmesidir. Yapılan değişiklikler ile mevzuatta bedele dönüştürmeye ilişkin önemli hükümlere yer verilmiştir. Ancak bedele dönüştürmenin nasıl uygulanacağı ile ilgili belirsizlikler bulunmaktadır. Bu çalışma ile AAD’de hukuki ve fiili imkansızlıklar nedeniyle alınamayan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)’nın bedele dönüştürülmesi uygulamalarında tespit edilen bedele dönüştürme miktarının nasıl değerlendirilmesi gerektiği irdelenmiş ve bedelin tespitine ilişkin yöntem önerisinde bulunulmuştur. Ayrıca tespit edilen bedelin nasıl tahsil edileceği, hak sahiplerine nasıl ödeneceğine ilişkin mevzuatta yer alan hükümler doğrultusunda yöntem geliştirilmiştir. Yönteme ilişkin iş adımları, iş akış diyagramları ile sunulmuştur. Ayrıca bir örnek uygulama alanında önerilen yönteme ilişkin işlemler açıklanmıştır. Örnek uygulama ile uygulayıcıların kullanabileceği klişeler geliştirilmiştir.

Keywords

Arazi ve Arsa Düzenlemesi (AAD), Düzenleme ortaklık payı, Ruhsatlı bina, Bedele dönüştürme, Bedelin tahsili ve ödenmesi süreci

Ethical Statement

Yazarlar tüm etik standartlara uyduklarını beyan ederler.

Thanks

Yazarlar veri temini noktasında yerel yönetimlere teşekkür eder.

Conversion the Development Readjustment Share to Price in Land Readjustment: Process of Collection and Payment of the Price

Abstract

Significant changes were made to the Zoning Law No. 3194, which is the legal basis of Land Readjustment (LR) in Turkish Legislation, in 2019. One of the changes made is that the conversion the additional development readjustment shares to price, which were previously carried out optionally, can now be carried out ex officio. With the changes made, important provisions regarding the conversion the additional development readjustment shares to price have been included in the legislation. However, there are uncertainties regarding how the conversion to price will be implemented. This study examines how the conversion amount determined in the implementations of converting the Development Readjustment Shares (DRS) into price, which cannot be obtained in the LR, will be evaluated. In addition, a method for determining the price was suggested. In addition, a method has been developed in line with the provisions in the legislation regarding how the determined amount will be collected and how it will be paid to the rightful owners. The work steps related to the method are presented with workflow diagrams. Moreover, the procedures for the proposed method are explained in an example implementation area. Clichés that practitioners can use have been developed with the sample implementation.

Keywords

Land Readjustment (LR), Development readjustment share, Licensed structure, Conversion to price, Process of collection and payment of the fee

References

• Akyol, N., ve Uzun, B., 1997. 18.Madde Uygulamalarının Örnek Üzerinde İncelenmesi. Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri , Trabzon: Jefod., pp.33-53.
• Baser, V., Uzun, B., ve Yildirim, V., (2019). An alternative method for expropriation for lane-like projects in planned area: a case study from Trabzon in Turkey. Survey Review , 51, 365, 147-153. https://doi.org/10.1080/00396265.2017.1405181
• Coruhlu, Y. E.; , Uzun, B., ve Yildiz, O. 2020. Zoning plan-based legal confiscation without expropriation in Turkey in light of ECHR decisions. Land Use Policy, 95, 104598. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104598
• Çepni, M. S. (2023). Arazi ve arsa düzenlemelerinde düzenleme ortaklık payının alınamadığı durumlarda bedele dönüştürülmesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 10, 1, 16-29. https://10.9733/JGG.2023R0002.T
• Çepni, M. S. (2023). İdari yargıda yol fazlalıklarının belediye lehine kullanımı gerekçesiyle iptal edilmiş imar uygulamalarında çözüm önerisi. Geomatik, 8, 2, 192-199.
• Çoruhlu, Y. E., ve Demir, O. 2013. Vakıf Taşınmazlarda Arsa ve Arazi Düzenlemesi Sürecinin İncelenmesi. Ankara Barosu Dergisi 71, 3, 57-83.
• Çoruhlu, Y. E., Uzun, B., ve Yıldız, O., 2019. Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Kavramının İncelenmesi ve Muhtemel Çözüm Yaklaşımlarının Geliştirilmesi. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 39, 1-28.
• Doebele, W. A., Matsubara, J., & Nishiyama, Y. (1986). Conceptual models of land readjustment. Land Readjustment: The Japanese System (s. 81-96), A Lincoln Institute of Land Policy Book, Boston, USA.
• Erdoğan, S., Ergen, C. (2005). 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uygulamalarının Yasal Dayanakları Yönünden İncelenmesi. Mevzuat Dergisi, 8(93).
• Kucukmehmetoglu, M. ve Geymen, A. (2016). Optimization models for urban land readjustment practices in Turkey. Habitat International, 53, 517-533. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.12.020
• Sarı M. 2008. İmar Uygulamalarında Bedele Dönüştürmeler, Yüksek Lisans Tezi, Kadir Has Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, Türkiye, 103.
• Uzun, B., Yıldırım, V., Terzi, F., Atasoy, B. A., Uzun, S. (2024). Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Bedele Dönüştürme Miktarının Tespiti. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 14(3), 1604-1622.
• Uzun, B., Atasoy, B. A., ve Celik Simsek, N., 2022. Unmanned Aerial Vehicle (UAV) support for subdivision phase of land readjustment: A case study from Turkey. Land Use Policy, 120, 106301. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2022.106301
• Uzun, B., ve Çelik Şimşek, N., 2018. Land readjustment for minimizing public expenditures on school lands: a case study of Turkey. Arabian Journal Of Geosciences, 11, 228, 1-12.
• Uzun, B., 2000. Çevre yolu-mülkiyet ilişkilerinin imar hakları açısından incelenmesi ve arazi düzenlemesi yaklaşımıyla bir model önerisi, Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, Türkiye, 146.
• Uzun, B., 1992. Kentsel alan düzenlemelerinde imar parseli üretme yöntemleri ve sonuçlarının irdelenmesi, Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, Türkiye.
• T.C. Resmî Gazete, 2020. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 31047.
• T.C. Resmî Gazete, 2019. Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 30827.
• T.C. Resmî Gazete, 1985. İmar Kanunu, 18749.
• Yomralioglu, T., Uzun, B., ve Nişanci, R., 2009. Land Readjusment na Turquia (Türkiye Arsa Arazi Düzenlemesi). Metodos De Planejamento Urbano, Sao-Paulo: Paulo's Comunicaçao E Artes Graficas Ltda., 205-210.