Assessing the Existence of Housing Bubbles in Istanbul, Ankara and Izmir: A GSADF Method Analysis of New and Old Housing Prices

Year 2023, Volume: 23 Issue: 2, 501 - 516, 04.07.2023

Veclal Gündüz , Erdem Öncü , Şükrü Umarbeyli , Korkmaz Ergun

https://doi.org/10.18037/ausbd.1263525

Abstract

Need for shelter is the main requirement for people. The majority of shelter needs is fulfilled through the acquisition of estates. Housing prices may have been overpriced for a variety of causes at various times. A bubble asset is created when house prices deviate from basic values. The existence of property market bubbles has recently received a lot of attention. House prices in three provinces (Istanbul, Ankara, and Izmir) were investigated in this study between April 2010 and October 2022 to assess whether there is a housing bubble. In order to see the difference more easily, both new (YKFE) and old (YOKFE) housing prices were examined. In the study, the generalized sup augmented Dickey-Fuller (GSADF) method was preferred because it performed better in the presence of more than one balloon. According to the findings, price bubbles were detected in the real estate markets of Ankara, Istanbul and Izmir. As a different finding, no positive price bubble was detected in Ankara and Istanbul in 2019. Unlike other provinces, downward pricing is observed especially in old housing prices in İzmir in 2012. However, a price bubble is seen in İzmir in 2019. In addition, it can be seen that the negative pricing effect of the Covid-19 period was not seen in İzmir.

Keywords

GSADF, Real Estate, Price Bubbles

İstanbul, Ankara ve İzmir'de Konut Balonlarının Varlığının Değerlendirilmesi: Yeni ve Eski Konut Fiyatlarının GSADF Yöntemiyle Analizi

Abstract

Barınma ihtiyacı insanların birincil ihtiyaçlarındandır. Barınma ihtiyacının karşılanması çoğunlukla konut satın alımı ile gerçekleşir. Çeşitli dönemlerde birbirinden farklı nedenlerden dolayı konut fiyatları olması gerektiği değerden yüksek değerlenmiş olabilir. Konut fiyatlarının temel değerlerden sapması balon varlığı oluşturmaktadır. Emlak piyasası balonlarının varlığı son zamanlarda çok fazla ilgi görmektedir. Bu araştırmada, konut piyasasında balon olup olmadığını belirlemek için Nisan 2010 ile Ekim 2022 arasında üç ilde (İstanbul, Ankara ve İzmir) konut fiyatlarına bakılmıştır. Farkın daha kolay görülebilmesi için hem yeni (YKFE) hem de eski (YOKFE) konut fiyatları incelenmiştir. Araştırmada birden çok balon varlığında daha iyi performans göstermesinden dolayı genelleştirilmiş eküs genişletilmiş Dickey Fuller (GSADF) yöntemi tercih edilmiştir. Bulgulara göre Ankara, İstanbul ve İzmir emlak piyasalarında fiyat balonları tespit edilmiştir. Farklı bir bulgu olarak 2019'da Ankara ve İstanbul'da olumlu bir fiyat balonu tespit edilmemiştir. Diğer illerden farklı olarak İzmir’de, 2012'de özellikle eski konut fiyatlarında aşağı yönlü fiyatlamalar gözlenmektedir. Bununla birlikte, İzmir'de ise 2019'da bir fiyat balonu görülmektedir. Ayrıca, Covid-19 döneminin olumsuz fiyatlama etkisinin İzmir'de görülmediği de gözlenmektedir.

Keywords

GSADF, Konut Piyasası, Fiyat Balonu

References

• Afşar, A. and Doğan, E. (2018). Analyzing asset of bubbles in the housing market with right-tailed unit root tests: the case of Turkey. Journal of Business, Economics and Finance, 7(2), 139-147. http://doi.org/10.17261/Pressacademia.2018.836
• Ahmed, R., Jawaid, S. T. and Khalil, S. (2021). Bubble Detection in Housing Market: Evidence From a Developing Country. SAGE Open, 11(2), 1-11. https://doi.org/10.1177/21582440211006690
• Akkiliç, M., Yildirim, H. H. and Dikici, M. S. (2021). Balıkesir ilinde konut fiyatlarindaki farklılıkları oluşturan unsurların tespiti. Uluslararası Finansal Ekonomi ve Bankacılık Uygulamaları Dergisi, 2(1), 38-62. Retrieved from https://dergipark.org.tr/tr/pub/ufebud/issue/60065/929170
• Altinirmak, S. and Eyüboğlu, A. (2016). Ekonomik krizlerin nöroekonomi kavramı çerçevesinde değerlendirilmesi. Journal of Accounting & Finance, (72), 67-82. https://doi.org/10.25095/mufad.396720
• Anavatan, A. and Kayacan, E. Y. (2018). BİST 100 endeksinde balon etkisinin incelenmesi. Avrasya Sosyal ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 5(8), 124-131. Retrieved from https://dergipark.org.tr/tr/pub/asead/issue/41059/496262
• Aren, S. (2019). Duygusal finansın kavramsal çerçevesi: Finansal kriz ve balonların anlaşılmasında yeni bir yaklaşım. Aksaray Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 11(3), 11-17. Retrieved from http://aksarayiibd.aksaray.edu.tr/ tr/pub/issue/49287/446837
• Asal, M. (2019). Is there a bubble in the Swedish housing market? Journal of European Real Estate Research, 12(1), 32–61. https://doi.org/10.1108/JERER-03-2018-0013
• Atasever, G. (2016). Mortgage krizi ve yatırımcı psikolojisi. Finans Politik ve Ekonomik Yorumlar, (618), 59-69. Retrieved from https://dergipark.org.tr/tr/pub/ fpeyd/issue/48026/607355
• Balcilar, M., Katzke, N. and Gupta, R. (2018). Date-stamping US housing market explosivity. Economics, 12(1), 1-33. https://doi.org/10.5018/economics-ejournal.ja.2018-18
• Bolat, M. and Şenol, L. (2020). Konut pi̇yasasinda fi̇yatlandirma ve konut balonu. In International Marmara Social Sciences Congress. Imascon 2020–Autumn Proceedings Book (Vol. 216, p. 221). Retrieved from https://www.researchgate.net/publication/348338425.konut_piyasasinda_fiyatlandirma_ve_konut_balonu
• Çakar, R. (2022). Katılım ve konvansiyonel endekslerin fiyat balonları açısından test edilmesi: Kovid-19 dönemi Türkiye’den ampirik kanıtlar. International Journal of Islamic Economics and Finance Studies, 8(1), 106–122. https://doi.org/10.54427/ijisef.1057115
• Coşkun, Y. (2016). Konut fiyatlari ve yatırımı: Türkiye için bir analiz. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(2), 201-217. Retrieved from https://dergipark.org.tr/tr/pub/niguiibfd/issue/19762/211671
• Coşkun, Y. and Jadevicius, A. (2017). Is there a housing bubble in Turkey. Real Estate Management and Valuation, 25(1), 48-73. https://doi.org/10.1515/remav-2017-0003
• Darici, B. (2018). Para politikası ve konut fiyatları ilişkisi: Türkiye ekonomisi için ampirik bir analiz. Anemon Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 6 (ICEESS’18), 221-228. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/anemon/issue/39147/452706.
• Engsted, T., Hviid, S. J. and Pedersen, T. Q. (2016). Explosive bubbles in house prices? Evidence from the OECD countries. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money, 40, 14–25. https://doi.org/10.1016/j.intfin.2015.07.006
• Erdem, A. (2019). Konut balonu kavramı ve Türkiye’de konut balonuna ilişkin bir uygulama. (Yüksek Lisans Tezi). Marmara Üniversitesi, İstanbul.
• Erdönmez, P. A. (2005). Seçilmiş ülkelerde gayrimenkul fiyatları ve bankacılık sektöründeki gelişmeler. Bankacılar Dergisi, 54, 59-73. Retrieved from https://www.tbb.org.tr/Dosyalar/Arastirma_ve_Raporlar/secilmis_ulkelerde_gayrimenkul.pdf.
• Escobari, D. and Jafarinejad, M. (2016). Date stamping bubbles in real estate investment trusts. The Quarterly Review of Economics and Finance, (60), 224-230. https://doi.org/10.1016/j.qref.2015.10.003
• Evans, G.M., (1991). Pitfalls in testing for explosive bubbles in asset prices. Econ. Rev., 81(4), 922–930. Retrieved from http://www.jstor.org/stable/2006651.
• Fırat, E. and Kurtoğlu, R. (2015). Finans dünyasının krizler karşısındaki belirsizliği davranışsal ekonomi, Aksaray Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 7(1), 94. Retrieved from http://aksarayiibd.aksaray.edu.tr/en/pub/issue/22545/240941
• Gelfand, J.E. (1966). The Credit Elasticity of Lower-Middle Income Housing Demand, Land Economics, 42(4), 464–472. https://doi.org/10.2307/3145404
• Gómez, J. E., Ojeda, J. O., Guerra, C. R. and Sicard, N. (2013). Testing for bubbles in housing markets: New results using a new method (Working Paper No. 010456). Retrieved from http://www.banrep.gov.co/docum/ftp/be_753.pdf
• Iskenderoglu, O. and Akdag, S. (2019). Türkiye'de reel konut fiyatlarında balonların varlığı üzerine uygulamalı bir analiz. Business and Economics Research Journal, 10(5), 1085-1093. https://doi.org/10.20409/berj.2019.223
• Kilic, Y. (2020). Finansal piyasalarda balon varlığının test edilmesi: BRICS-T ülkeleri örneği. Bankacılık ve Sermaye Piyasası Araştırmaları Dergisi, 4(9), 11-22. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/bspad/issue/55354/747719
• Kindleberger, C. (1978). Manias, Panics, And Crashes: A History of Financial Crises. New York: Basic Books.
• Lebe, F. and Akbaş, Y. (2014). Türkiye’nin konut talebinin analizi: 1970-2011. Atatürk Üniversitesi Iktisadi Ve Idari Bilimler Dergisi, 28(1), 57-83. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/atauniiibd/issue/2712/35944
• Mandaci, P. E. and Çağli, E. Ç. (2018). Türkiye konut piyasasında balon var mı? İstatistiki bölge birimleri üzerine bir analiz. Finans Politik & Ekonomik Yorumlar, 55(646), 85-113. https://doi.org/10.14784/marufacd.688444
• Mete, S., Koy, A. and Ersoy, H. (2019). Kriptoparalarda fiyat balonu incelemesi, BDDK Bankacılık ve Finansal Piyasalar, 13(1), 105-120. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/bddkdergisi/issue/57335/812495
• Minsky, H. (1982). The financial-instability hypothesis: Capitalist processes and the behaviour of the economy. In C.P. Kindleberger and J.P. Laffargue, eds. Financial Crises: Theory, History, and Crises, Cambridge: Cambridge University Press, pp. 13-37.
• Oliveira, M. M. and Almeida, A. C. (2014). Testing for rational speculative bubbles in the Brazilian residential real-estate market. Contemporary Studies in Economic and Financial Analysis, 96, 401-416. https://doi.org/10.1108/S1569-375920140000096017.
• Oran, A. (2011). Balonları daha iyi tanımaya çalışmak: balon tanımları, modelleri ve lale çılgınlığı örneği. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 26(1), 151-161. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/deuiibfd/issue/22731/242609
• Öztürk, Y. S. and Gövdere, Y. (2010). Küresel finansal kriz ve Türkiye ekonomisine etkileri. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 15(1), 377-397. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/sduiibfd/issue/20828/223064
• Öztürk, N. and Fitöz, E. (2009). Türkiye’de konut piyasasinin belirleyicileri: ampirik bir uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 5(10), 21-46. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/ijmeb/issue/54831/750684
• Phillips, P. C. B., Shi, S., Yu, J., (2011). Testing for multiple bubbles (Yale University Working Paper No. 1843). http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.1981976
• Phillips, P.C.B., Shi, S., Yu, J., (2013). Testing for multiple bubbles: historical episodes of exuberance and collapse in the S & P 500. Int. Econ. Rev., 56(4), 1043–1078. https://doi.org/10.1111/iere.12132
• Posen, A. S. (2006). Why central banks should not burst bubbles. International Finance, 9(1), 109-124. https://doi.org/10.1111/j.1468-2362.2006.00028.x
• Shi, S. (2017). Speculative bubbles or market fundamentals? An investigation of US regional housing markets. Economic Modelling, 66, 101-111. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2017.06.002
• Shiller, R. J. (2000). Irrational Exuberance, Princeton University Press. https://doi.org/10.2307/j.ctt1287kz5
• Tomal, M. (2022). Identification of house price bubbles using robust methodology: evidence from Polish provincial capitals. Journal of Housing and the Built Environment, 37(3), 1461-1488. https://doi.org/10.1007/s10901-021-09903-3
• Uysal, D. and Yiğit, M. (2016). Türkiye’de konut talebinin belirleyicileri (1970-2015): Ampirik bir çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksek Okulu Dergisi, 19(1), 185-209. Retrieved from http://sbmyod.selcuk.edu.tr/sumbtd/article/view/348.
• Yurtoğlu, Y. (2022). Pay senedi piyasalarında balon varlığının test edilmesi: MIST ülkeleri örneği. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 24(1), 410-427. Retrieved from https://dergipark.org.tr/en/pub/ahbvuibfd/issue/69598/1030648