Research Article
BibTex RIS Cite

Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon

Year 2022, Volume: 11 Issue: 2, 289 - 307, 30.12.2022

Gökhan Tenikler , Galip Akdaş

https://doi.org/10.47130/bitlissos.1200739

Abstract

In the New Urban Agenda, also included tenants as vulnerable population groups. Tenants, who have no place in academic studies and disaster exposure legislation in our country, are defined as one of important as they take on an equal role in the process and are not excluded from the process for any reason. In housing-oriented disaster management, it is possible to ensure that not only The owners but also The tenants are involved in the process to support the process. By knowing the adaptability and resilience of a property to disasters, when housing costs are also taken into account, renters can reflect the restrictions of laws and regulations in their preferences, maximizing the benefit. In this study, it is the evaluation of the analysis whether tenants are willing to pay for the anti-seismic safety measures in the context of housing safety following the legal provisions contained in the anti-seismic legislation. In addition, the effects of regional seismic risk in Türkiye and of earthquake resistant houses on the rental housing market pricing were investigated.

Keywords

Disaster Earthquake Safe Housing Tenants Vulnerable Groups

References

  • AFAD. (2018). Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği. 11 7, 2020 Resmî Gazete. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/03/20180318M12.html. (24.08.2022)
  • AFAD. (2018). Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği. 11 7, 2020 Resmî Gazete. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/03/20180318M12.html. (24.08.2022)
  • Akalın, M. (2017). Kentli Yoksulların Konut Sorununa Yönelik Proaktif Bir Çözüm Önerisi: Artımlı Konut Modeli. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 10 (2), 1373-1408. DOI: 10.17218/hititsosbil.306039. (22.08.2022).
  • Akalın, M. (2017). Kentli Yoksulların Konut Sorununa Yönelik Proaktif Bir Çözüm Önerisi: Artımlı Konut Modeli. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 10 (2), 1373-1408. DOI: 10.17218/hititsosbil.306039. (22.08.2022).
  • Akdaş, G. (2021). Bütünleşik Afet Yönetimi Gelişim Sürecinde Türkiye'de Güvenli Konut (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi) Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
  • Akdaş, G. (2021). Bütünleşik Afet Yönetimi Gelişim Sürecinde Türkiye'de Güvenli Konut (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi) Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
  • Anuradha, M. (2014) Post-Disaster Housing Recovery: The Promise and Peril of Social Capital, Journal of Civil Society, 10:2, 119-143, DOI: 10.1080/17448689.2014.885787.
  • Anuradha, M. (2014) Post-Disaster Housing Recovery: The Promise and Peril of Social Capital, Journal of Civil Society, 10:2, 119-143, DOI: 10.1080/17448689.2014.885787.
  • Arkitera. (2020). Konut Politikaları. Arkitera Mimarlık Yayını.https://v3.arkitera.com/g159-konut-politikalari.html?year=&aID=2820(20.08.2022)
  • Arkitera. (2020). Konut Politikaları. Arkitera Mimarlık Yayını.https://v3.arkitera.com/g159-konut-politikalari.html?year=&aID=2820(20.08.2022)
  • Bin, O., Landry, C. (2012). Changes in Implicit Flood Risk Premiums: Empirical Evidence From the Housing Market. Journal of Environmental Economics and Management. 65. 10.2139/ssrn.1850671. (22.08.2022).
  • Bin, O., Landry, C. (2012). Changes in Implicit Flood Risk Premiums: Empirical Evidence From the Housing Market. Journal of Environmental Economics and Management. 65. 10.2139/ssrn.1850671. (22.08.2022).
  • Binkovitz, L. (2018). Evictions before and after Harvey. The Kinder Institute for Urban Research.https://scholar.google.com/scholar?hl=en&as_sdt=0,5&cluster=553283864481629042#d=gs_cit&t=1661212794907&u=%2Fscholar%3Fq%3Dinfo%3AcgNiSr6orQcJ%3Ascholar.google.com%2F%26output%3Dcite%26scirp%3D0%26scfhb%3D1%26hl%3Den. (23.08.2022).
  • Binkovitz, L. (2018). Evictions before and after Harvey. The Kinder Institute for Urban Research.https://scholar.google.com/scholar?hl=en&as_sdt=0,5&cluster=553283864481629042#d=gs_cit&t=1661212794907&u=%2Fscholar%3Fq%3Dinfo%3AcgNiSr6orQcJ%3Ascholar.google.com%2F%26output%3Dcite%26scirp%3D0%26scfhb%3D1%26hl%3Den. (23.08.2022).
  • Central Bank of The Republic of Türkiye. (2022). EVDS. T.C. Merkez Bankası Web Sitesi: https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/. (22.08.2022).
  • Central Bank of The Republic of Türkiye. (2022). EVDS. T.C. Merkez Bankası Web Sitesi: https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/. (22.08.2022).
  • Center for Spatial Justice (2021, 08 25). Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak. Mekânda Adalet Derneği: https://mekandaadalet.org/sahibinden-comda-yasanabilir-konut-aramak/#top. (05.11.2022).
  • Center for Spatial Justice (2021, 08 25). Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak. Mekânda Adalet Derneği: https://mekandaadalet.org/sahibinden-comda-yasanabilir-konut-aramak/#top. (05.11.2022).
  • DASK. (2022). Yürürlükteki Poliçeler. DASK Website: https://dask.gov.tr/tr/yururlukteki-policeler. (05.11.2022).
  • DASK. (2022). Yürürlükteki Poliçeler. DASK Website: https://dask.gov.tr/tr/yururlukteki-policeler. (05.11.2022).
  • Desmond, M. (2016). Evicted: Poverty and Profit in the American City. New York, NY: Crown Publishers. ISBN: 978-0-553-44743-9. 418 pp.
  • Desmond, M. (2016). Evicted: Poverty and Profit in the American City. New York, NY: Crown Publishers. ISBN: 978-0-553-44743-9. 418 pp.
  • Dünya Newspaper. (2022, 04 06). Ev Kiralamada Öncelik Fiyat Oldu. Dünya Newspaper WebSite: https://www.dunya.com/sektorler/emlak/ev-kiralamada-oncelik-fiyat-oldu-haberi-654094. (05.11.2022).
  • Dünya Newspaper. (2022, 04 06). Ev Kiralamada Öncelik Fiyat Oldu. Dünya Newspaper WebSite: https://www.dunya.com/sektorler/emlak/ev-kiralamada-oncelik-fiyat-oldu-haberi-654094. (05.11.2022).
  • Euronews. (2021). Türkiye ve Avrupa ülkelerinde asgari ücretle çalışan oranı ne kadar? Euronews İnternet Sitesi: https://tr.euronews.com/2021/11/12/turkiye-ve-avrupa-ulkelerinde-asgari-ucretle-cal-san-oran-ne-kadar#:~:text=Sosyal%20G%C3%BCvenlik%20Kurumu%20(SGK)%20verilerine,42'si%20asgari%20%C3%BCcretle%20%C3%A7al%C4%B1%C5%9F%C4%B1yor. (05.11.2022).
  • Euronews. (2021). Türkiye ve Avrupa ülkelerinde asgari ücretle çalışan oranı ne kadar? Euronews İnternet Sitesi: https://tr.euronews.com/2021/11/12/turkiye-ve-avrupa-ulkelerinde-asgari-ucretle-cal-san-oran-ne-kadar#:~:text=Sosyal%20G%C3%BCvenlik%20Kurumu%20(SGK)%20verilerine,42'si%20asgari%20%C3%BCcretle%20%C3%A7al%C4%B1%C5%9F%C4%B1yor. (05.11.2022).
  • Eurostat. (2022). Data Browser. Eurostat: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02__custom_1513577/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=776c7a00-1a0a-4818-aeae-8c08024912a9. (22.08.2022)
  • Eurostat. (2022). Data Browser. Eurostat: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02__custom_1513577/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=776c7a00-1a0a-4818-aeae-8c08024912a9. (22.08.2022)
  • Fayazi, M., Lizarralde, G. (2013). Temporary Housing: an Obstacle or an Opportunity for Enhancing Community Resilience in Bam, Iran? https://www.researchgate.net/publication/325484707_Temporary_Housing_an_Obstacle_or_an_Opportunity_for_Enhancing_Community_Resilience_in_Bam_Iran. (22.08.2022).
  • Fayazi, M., Lizarralde, G. (2013). Temporary Housing: an Obstacle or an Opportunity for Enhancing Community Resilience in Bam, Iran? https://www.researchgate.net/publication/325484707_Temporary_Housing_an_Obstacle_or_an_Opportunity_for_Enhancing_Community_Resilience_in_Bam_Iran. (22.08.2022).
  • Hallstrom D. G. and Smith, V. (2005), Market Response to Hurricanes, Journal of Environmental Economics and Management, 50, (3), 541-561. https://econpapers.repec.org/scripts/showcites.pf?h=repec:eee:jeeman:v:50:y:2005:i:3:p:541-561. (22.08.2022).
  • Hallstrom D. G. and Smith, V. (2005), Market Response to Hurricanes, Journal of Environmental Economics and Management, 50, (3), 541-561. https://econpapers.repec.org/scripts/showcites.pf?h=repec:eee:jeeman:v:50:y:2005:i:3:p:541-561. (22.08.2022).
  • Hürriyet Newspaper. (2018). Türkiye ve İstanbul’un konut yaşı ortalamaları açıklandı. Hürriyet Emlak. https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/turkiye-ve-istanbulun-konut-yasi-ortalamalari-aciklandi. (22.08.2022)
  • Hürriyet Newspaper. (2018). Türkiye ve İstanbul’un konut yaşı ortalamaları açıklandı. Hürriyet Emlak. https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/turkiye-ve-istanbulun-konut-yasi-ortalamalari-aciklandi. (22.08.2022)
  • Khan, F. (2011). Rental Housing. Nairobi: UN HABITAT. https://www.researchgate.net/publication/236974439_Rental_Housing. (23.08.2022).
  • Khan, F. (2011). Rental Housing. Nairobi: UN HABITAT. https://www.researchgate.net/publication/236974439_Rental_Housing. (23.08.2022).
  • Koca, D. (2015). Türkiye’de Çağdaş Konut Üretiminin Yeniden Okunması. tasarım+kuram. 11. 19-36. 10.23835/tasarimkuram.239591. https://www.researchgate.net/publication/312083741_Turkiye'de_Cagdas_Konut_Uretiminin_Yeniden_Okunmasi/citation/download. (22.08.2022).
  • Koca, D. (2015). Türkiye’de Çağdaş Konut Üretiminin Yeniden Okunması. tasarım+kuram. 11. 19-36. 10.23835/tasarimkuram.239591. https://www.researchgate.net/publication/312083741_Turkiye'de_Cagdas_Konut_Uretiminin_Yeniden_Okunmasi/citation/download. (22.08.2022).
  • Lee, J., ve Van Zandt, S. (2019). Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters: A Review of the Evidence. Journal of Planning Literature, 156-170. doi:10.1177/0885412218812080. (23.08.2023).
  • Lee, J., ve Van Zandt, S. (2019). Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters: A Review of the Evidence. Journal of Planning Literature, 156-170. doi:10.1177/0885412218812080. (23.08.2023).
  • Masih, A. (2018). An Enhanced Seismic Activity Observed Due To Climate Change: Preliminary Results from Alaska. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. 167. 012018. 10.1088/1755-1315/167/1/012018.
  • Masih, A. (2018). An Enhanced Seismic Activity Observed Due To Climate Change: Preliminary Results from Alaska. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. 167. 012018. 10.1088/1755-1315/167/1/012018.
  • McCarthy, G., Van Zandt, S, Rohe, W. (2001). The Economic Benefits and Costs of Homeownership. https://www.researchgate.net/publication/242221003_The_Economic_Benefits_and_Costs_of_Homeownership/citation/download. (23.08.2022).
  • McCarthy, G., Van Zandt, S, Rohe, W. (2001). The Economic Benefits and Costs of Homeownership. https://www.researchgate.net/publication/242221003_The_Economic_Benefits_and_Costs_of_Homeownership/citation/download. (23.08.2022).
  • Orçanlı, K. (2020). Konut Değerinin Oluşmasında ve Zorunlu Deprem Sigortası Sahipliğinde Etkili Olan Faktörlerin Analizi: Erzurum İli Örneği. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 10.18092/ulikidince.559539.(22.08.2022).
  • Orçanlı, K. (2020). Konut Değerinin Oluşmasında ve Zorunlu Deprem Sigortası Sahipliğinde Etkili Olan Faktörlerin Analizi: Erzurum İli Örneği. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 10.18092/ulikidince.559539.(22.08.2022).
  • Ortega, F. Taspinar, S., Rising. (2018). Sea Levels and Sinking Property Values: The Effects of Hurricane Sandy on New York's Housing Market. SSRN: https://ssrn.com/abstract=3074762 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3074762. (23.08.2022)
  • Ortega, F. Taspinar, S., Rising. (2018). Sea Levels and Sinking Property Values: The Effects of Hurricane Sandy on New York's Housing Market. SSRN: https://ssrn.com/abstract=3074762 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3074762. (23.08.2022)
  • Özlük, B. (2019). Mülkiyet ve Zilyetlik Üzerine Düşünceler. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 139-166. Doi: https://dx.doi.org/10.15337/suhfd.545164. (23.08.2022).
  • Özlük, B. (2019). Mülkiyet ve Zilyetlik Üzerine Düşünceler. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 139-166. Doi: https://dx.doi.org/10.15337/suhfd.545164. (23.08.2022).
  • Peppercorn, I. G., ve Taffin, C. (2013). Rental Housing Lessons from International Experience and Policies for Emerging Markets. Washington DC. The Word Bank. http://documents1.worldbank.org/curated/ar/810681468339259949/pdf/RentalHousing-lessons-from-international-experience-and-policies-for-emerging-market.pdf. (23.08.2022).
  • Peppercorn, I. G., ve Taffin, C. (2013). Rental Housing Lessons from International Experience and Policies for Emerging Markets. Washington DC. The Word Bank. http://documents1.worldbank.org/curated/ar/810681468339259949/pdf/RentalHousing-lessons-from-international-experience-and-policies-for-emerging-market.pdf. (23.08.2022).
  • Regional Consultative Committee on Disaster Management (RCC). (2011). Mainstreaming Disaster Risk Reduction in Housing Sector. Regional Consultative Committee on DisasterManagement.https://www.preventionweb.net/files/24665_24665rccguidelinehousingprintervers.pdf. (23.08.2022).
  • Regional Consultative Committee on Disaster Management (RCC). (2011). Mainstreaming Disaster Risk Reduction in Housing Sector. Regional Consultative Committee on DisasterManagement.https://www.preventionweb.net/files/24665_24665rccguidelinehousingprintervers.pdf. (23.08.2022).
  • Republic of Türkiye Minister of Environment, Urbanisation and Climate Change. (2022). Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü Haberler. T.C. Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği Bakanlığı: https://mpgm.csb.gov.tr/bm-habitat-yeni-kentsel-gundem-cercevesinde-turkiye-cumhuriyeti-yeni-kentsel-gundemin-uygulanmasina-iliskin-ulusal-rapor-31-mart-2021-tarihinde-yayinlandi.-haber-260418. (22.08.2022).
  • Republic of Türkiye Minister of Environment, Urbanisation and Climate Change. (2022). Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü Haberler. T.C. Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği Bakanlığı: https://mpgm.csb.gov.tr/bm-habitat-yeni-kentsel-gundem-cercevesinde-turkiye-cumhuriyeti-yeni-kentsel-gundemin-uygulanmasina-iliskin-ulusal-rapor-31-mart-2021-tarihinde-yayinlandi.-haber-260418. (22.08.2022).
  • Seferihisar Municipality. (2016). Haberler. Seferihisar Belediyesi Website: http://seferihisar.bel.tr/bilinen-en-eski-kira-sozlesmesi-teostan-cikti/. (05.11.2022)
  • Seferihisar Municipality. (2016). Haberler. Seferihisar Belediyesi Website: http://seferihisar.bel.tr/bilinen-en-eski-kira-sozlesmesi-teostan-cikti/. (05.11.2022)
  • Seymour E, Akers J. (2021). Building the Eviction Economy: Speculation, Precarity, and Eviction in Detroit. Urban Affairs Review. 2021;57(1):35-69. doi:10.1177/1078087419853388.
  • Seymour E, Akers J. (2021). Building the Eviction Economy: Speculation, Precarity, and Eviction in Detroit. Urban Affairs Review. 2021;57(1):35-69. doi:10.1177/1078087419853388.
  • Şahin, Ç. (2015). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Dayalı İnşaat Odaklı Ekonomi Modeli Ve Toplumsal Maliyeti: En Temel İnsan Hakları, Sosyal Haklar, Çevre Hakkı ve Kent Hakkı Açısından Eleştirel Bir Değerlendirme. İstanbul Journal of Sociological Studies, 0 (51) 51-81. DOI: 10.18368/IU/sk.09445. (23.08.2022).
  • Şahin, Ç. (2015). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Dayalı İnşaat Odaklı Ekonomi Modeli Ve Toplumsal Maliyeti: En Temel İnsan Hakları, Sosyal Haklar, Çevre Hakkı ve Kent Hakkı Açısından Eleştirel Bir Değerlendirme. İstanbul Journal of Sociological Studies, 0 (51) 51-81. DOI: 10.18368/IU/sk.09445. (23.08.2022).
  • Tenikler, G. (2012). Afet Yönetiminde Etik Sorumluluk. Ürcan G. içinde, Etik (s. 249-282). İzmir: İde.
  • Tenikler, G. (2012). Afet Yönetiminde Etik Sorumluluk. Ürcan G. içinde, Etik (s. 249-282). İzmir: İde.
  • Thayer, M., Murdoch, J., Singh, H. (1993). The Impact of Natural Hazards on Housing Values: The Loma Prieta Earthquake. Real Estate Economics. 21. 167-184. 10.1111/1540-6229.00606. https://www.researchgate.net/publication/23523497_The_Impact_of_Natural_Hazards_on_Housing_Values_The_Loma_Prieta_Earthquake/citation/download. (22.08.2022).
  • Thayer, M., Murdoch, J., Singh, H. (1993). The Impact of Natural Hazards on Housing Values: The Loma Prieta Earthquake. Real Estate Economics. 21. 167-184. 10.1111/1540-6229.00606. https://www.researchgate.net/publication/23523497_The_Impact_of_Natural_Hazards_on_Housing_Values_The_Loma_Prieta_Earthquake/citation/download. (22.08.2022).
  • Wasmer, E. (2005). Housing market discrimination, housing regulations and intermediaries.https://www.researchgate.net/publication/251591500_Housing_market_discrimination_housing_regulations_and_intermediaries/citation/download. (22.08.2022)
  • Wasmer, E. (2005). Housing market discrimination, housing regulations and intermediaries.https://www.researchgate.net/publication/251591500_Housing_market_discrimination_housing_regulations_and_intermediaries/citation/download. (22.08.2022)
  • Yayar, R., ve Bursal, M. (2019). Türkiye’de Konut Kira Fiyatlarının Hedonik Tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2010-2026.10.15869/ itobiad.597554. (23.08.2022).
  • Yayar, R., ve Bursal, M. (2019). Türkiye’de Konut Kira Fiyatlarının Hedonik Tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2010-2026.10.15869/ itobiad.597554. (23.08.2022).
  • Yıldırım, M. O. (2017). Türkiye Ekonomisinde Konut Piyasası Dinamiklerinin Analizi. Denizli: Pamukkale Üniversitesi. http://acikerisim.pau.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/11499/2532/Mustafa%20Ozan%20YILDIRIM.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (05.11.2022).
  • Yıldırım, M. O. (2017). Türkiye Ekonomisinde Konut Piyasası Dinamiklerinin Analizi. Denizli: Pamukkale Üniversitesi. http://acikerisim.pau.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/11499/2532/Mustafa%20Ozan%20YILDIRIM.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (05.11.2022).
  • Zingat. (2022). Türkiye’nin Yüzde 42’si Kirada Oturuyor. Zingat Website: https://www.zingat.com/blog/turkiyenin-yuzde-42si-kirada-oturuyor. (05.11.2022).
  • Zingat. (2022). Türkiye’nin Yüzde 42’si Kirada Oturuyor. Zingat Website: https://www.zingat.com/blog/turkiyenin-yuzde-42si-kirada-oturuyor. (05.11.2022).

Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon

Year 2022, Volume: 11 Issue: 2, 289 - 307, 30.12.2022

Gökhan Tenikler , Galip Akdaş

https://doi.org/10.47130/bitlissos.1200739

Abstract

Yeni Kentsel Gündemde kırılgan nüfus gruplarına kiracılar da dahil edilmiştir. Ülkemizde afetlere maruziyet açısından akademik çalışmalarda ve mevzuatta yer bulamayan kiracılar, süreçte eşit rol almalarının sağlanması, herhangi bir sebeple süreç dışına itilmemeleri anlamında önemli olarak tanımlanmıştır. Konut odaklı afet yönetiminde sadece mülk sahiplerinin değil, aynı zamanda kiracıların da sürece dahil edilmesiyle süreci desteklemeleri sağlanabilir. Kiracılar, bir mülkün afetlere karşı uyumu ve dayanıklılığına ilişkin bilgilerine sahip olarak konut maliyetlerinin de hesaba katıldığı durumlarda, faydayı üst düzeye çıkarırken, kanun ve yönetmeliklerdeki kısıtlamaları da tercihlerine yansıtabilirler. Bu çalışmada deprem yönetmeliklerinde yapılan hukuki düzenlemeler sonucunda konut güvenliği bağlamında, kiracıların depreme yönelik güvenlik önlemlerine ödeme yapmaya istekli olup olmadığının analizi değerlendirilmiştir. Ayrıca Türkiye’de bölgesel deprem riskinin ve depreme dayanıklı konutların kiralık emlak piyasasında fiyatlanması araştırılmıştır.

Keywords

Afet Deprem Konut Güvenliği Kiracılar Hassas Gruplar

References

  • AFAD. (2018). Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği. 11 7, 2020 Resmî Gazete. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/03/20180318M12.html. (24.08.2022)
  • AFAD. (2018). Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği. 11 7, 2020 Resmî Gazete. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/03/20180318M12.html. (24.08.2022)
  • Akalın, M. (2017). Kentli Yoksulların Konut Sorununa Yönelik Proaktif Bir Çözüm Önerisi: Artımlı Konut Modeli. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 10 (2), 1373-1408. DOI: 10.17218/hititsosbil.306039. (22.08.2022).
  • Akalın, M. (2017). Kentli Yoksulların Konut Sorununa Yönelik Proaktif Bir Çözüm Önerisi: Artımlı Konut Modeli. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 10 (2), 1373-1408. DOI: 10.17218/hititsosbil.306039. (22.08.2022).
  • Akdaş, G. (2021). Bütünleşik Afet Yönetimi Gelişim Sürecinde Türkiye'de Güvenli Konut (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi) Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
  • Akdaş, G. (2021). Bütünleşik Afet Yönetimi Gelişim Sürecinde Türkiye'de Güvenli Konut (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi) Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
  • Anuradha, M. (2014) Post-Disaster Housing Recovery: The Promise and Peril of Social Capital, Journal of Civil Society, 10:2, 119-143, DOI: 10.1080/17448689.2014.885787.
  • Anuradha, M. (2014) Post-Disaster Housing Recovery: The Promise and Peril of Social Capital, Journal of Civil Society, 10:2, 119-143, DOI: 10.1080/17448689.2014.885787.
  • Arkitera. (2020). Konut Politikaları. Arkitera Mimarlık Yayını.https://v3.arkitera.com/g159-konut-politikalari.html?year=&aID=2820(20.08.2022)
  • Arkitera. (2020). Konut Politikaları. Arkitera Mimarlık Yayını.https://v3.arkitera.com/g159-konut-politikalari.html?year=&aID=2820(20.08.2022)
  • Bin, O., Landry, C. (2012). Changes in Implicit Flood Risk Premiums: Empirical Evidence From the Housing Market. Journal of Environmental Economics and Management. 65. 10.2139/ssrn.1850671. (22.08.2022).
  • Bin, O., Landry, C. (2012). Changes in Implicit Flood Risk Premiums: Empirical Evidence From the Housing Market. Journal of Environmental Economics and Management. 65. 10.2139/ssrn.1850671. (22.08.2022).
  • Binkovitz, L. (2018). Evictions before and after Harvey. The Kinder Institute for Urban Research.https://scholar.google.com/scholar?hl=en&as_sdt=0,5&cluster=553283864481629042#d=gs_cit&t=1661212794907&u=%2Fscholar%3Fq%3Dinfo%3AcgNiSr6orQcJ%3Ascholar.google.com%2F%26output%3Dcite%26scirp%3D0%26scfhb%3D1%26hl%3Den. (23.08.2022).
  • Binkovitz, L. (2018). Evictions before and after Harvey. The Kinder Institute for Urban Research.https://scholar.google.com/scholar?hl=en&as_sdt=0,5&cluster=553283864481629042#d=gs_cit&t=1661212794907&u=%2Fscholar%3Fq%3Dinfo%3AcgNiSr6orQcJ%3Ascholar.google.com%2F%26output%3Dcite%26scirp%3D0%26scfhb%3D1%26hl%3Den. (23.08.2022).
  • Central Bank of The Republic of Türkiye. (2022). EVDS. T.C. Merkez Bankası Web Sitesi: https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/. (22.08.2022).
  • Central Bank of The Republic of Türkiye. (2022). EVDS. T.C. Merkez Bankası Web Sitesi: https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket/collapse_26/5949/DataGroup/turkish/bie_hkfe/. (22.08.2022).
  • Center for Spatial Justice (2021, 08 25). Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak. Mekânda Adalet Derneği: https://mekandaadalet.org/sahibinden-comda-yasanabilir-konut-aramak/#top. (05.11.2022).
  • Center for Spatial Justice (2021, 08 25). Sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak. Mekânda Adalet Derneği: https://mekandaadalet.org/sahibinden-comda-yasanabilir-konut-aramak/#top. (05.11.2022).
  • DASK. (2022). Yürürlükteki Poliçeler. DASK Website: https://dask.gov.tr/tr/yururlukteki-policeler. (05.11.2022).
  • DASK. (2022). Yürürlükteki Poliçeler. DASK Website: https://dask.gov.tr/tr/yururlukteki-policeler. (05.11.2022).
  • Desmond, M. (2016). Evicted: Poverty and Profit in the American City. New York, NY: Crown Publishers. ISBN: 978-0-553-44743-9. 418 pp.
  • Desmond, M. (2016). Evicted: Poverty and Profit in the American City. New York, NY: Crown Publishers. ISBN: 978-0-553-44743-9. 418 pp.
  • Dünya Newspaper. (2022, 04 06). Ev Kiralamada Öncelik Fiyat Oldu. Dünya Newspaper WebSite: https://www.dunya.com/sektorler/emlak/ev-kiralamada-oncelik-fiyat-oldu-haberi-654094. (05.11.2022).
  • Dünya Newspaper. (2022, 04 06). Ev Kiralamada Öncelik Fiyat Oldu. Dünya Newspaper WebSite: https://www.dunya.com/sektorler/emlak/ev-kiralamada-oncelik-fiyat-oldu-haberi-654094. (05.11.2022).
  • Euronews. (2021). Türkiye ve Avrupa ülkelerinde asgari ücretle çalışan oranı ne kadar? Euronews İnternet Sitesi: https://tr.euronews.com/2021/11/12/turkiye-ve-avrupa-ulkelerinde-asgari-ucretle-cal-san-oran-ne-kadar#:~:text=Sosyal%20G%C3%BCvenlik%20Kurumu%20(SGK)%20verilerine,42'si%20asgari%20%C3%BCcretle%20%C3%A7al%C4%B1%C5%9F%C4%B1yor. (05.11.2022).
  • Euronews. (2021). Türkiye ve Avrupa ülkelerinde asgari ücretle çalışan oranı ne kadar? Euronews İnternet Sitesi: https://tr.euronews.com/2021/11/12/turkiye-ve-avrupa-ulkelerinde-asgari-ucretle-cal-san-oran-ne-kadar#:~:text=Sosyal%20G%C3%BCvenlik%20Kurumu%20(SGK)%20verilerine,42'si%20asgari%20%C3%BCcretle%20%C3%A7al%C4%B1%C5%9F%C4%B1yor. (05.11.2022).
  • Eurostat. (2022). Data Browser. Eurostat: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02__custom_1513577/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=776c7a00-1a0a-4818-aeae-8c08024912a9. (22.08.2022)
  • Eurostat. (2022). Data Browser. Eurostat: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_LVHO02__custom_1513577/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=776c7a00-1a0a-4818-aeae-8c08024912a9. (22.08.2022)
  • Fayazi, M., Lizarralde, G. (2013). Temporary Housing: an Obstacle or an Opportunity for Enhancing Community Resilience in Bam, Iran? https://www.researchgate.net/publication/325484707_Temporary_Housing_an_Obstacle_or_an_Opportunity_for_Enhancing_Community_Resilience_in_Bam_Iran. (22.08.2022).
  • Fayazi, M., Lizarralde, G. (2013). Temporary Housing: an Obstacle or an Opportunity for Enhancing Community Resilience in Bam, Iran? https://www.researchgate.net/publication/325484707_Temporary_Housing_an_Obstacle_or_an_Opportunity_for_Enhancing_Community_Resilience_in_Bam_Iran. (22.08.2022).
  • Hallstrom D. G. and Smith, V. (2005), Market Response to Hurricanes, Journal of Environmental Economics and Management, 50, (3), 541-561. https://econpapers.repec.org/scripts/showcites.pf?h=repec:eee:jeeman:v:50:y:2005:i:3:p:541-561. (22.08.2022).
  • Hallstrom D. G. and Smith, V. (2005), Market Response to Hurricanes, Journal of Environmental Economics and Management, 50, (3), 541-561. https://econpapers.repec.org/scripts/showcites.pf?h=repec:eee:jeeman:v:50:y:2005:i:3:p:541-561. (22.08.2022).
  • Hürriyet Newspaper. (2018). Türkiye ve İstanbul’un konut yaşı ortalamaları açıklandı. Hürriyet Emlak. https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/turkiye-ve-istanbulun-konut-yasi-ortalamalari-aciklandi. (22.08.2022)
  • Hürriyet Newspaper. (2018). Türkiye ve İstanbul’un konut yaşı ortalamaları açıklandı. Hürriyet Emlak. https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/turkiye-ve-istanbulun-konut-yasi-ortalamalari-aciklandi. (22.08.2022)
  • Khan, F. (2011). Rental Housing. Nairobi: UN HABITAT. https://www.researchgate.net/publication/236974439_Rental_Housing. (23.08.2022).
  • Khan, F. (2011). Rental Housing. Nairobi: UN HABITAT. https://www.researchgate.net/publication/236974439_Rental_Housing. (23.08.2022).
  • Koca, D. (2015). Türkiye’de Çağdaş Konut Üretiminin Yeniden Okunması. tasarım+kuram. 11. 19-36. 10.23835/tasarimkuram.239591. https://www.researchgate.net/publication/312083741_Turkiye'de_Cagdas_Konut_Uretiminin_Yeniden_Okunmasi/citation/download. (22.08.2022).
  • Koca, D. (2015). Türkiye’de Çağdaş Konut Üretiminin Yeniden Okunması. tasarım+kuram. 11. 19-36. 10.23835/tasarimkuram.239591. https://www.researchgate.net/publication/312083741_Turkiye'de_Cagdas_Konut_Uretiminin_Yeniden_Okunmasi/citation/download. (22.08.2022).
  • Lee, J., ve Van Zandt, S. (2019). Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters: A Review of the Evidence. Journal of Planning Literature, 156-170. doi:10.1177/0885412218812080. (23.08.2023).
  • Lee, J., ve Van Zandt, S. (2019). Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters: A Review of the Evidence. Journal of Planning Literature, 156-170. doi:10.1177/0885412218812080. (23.08.2023).
  • Masih, A. (2018). An Enhanced Seismic Activity Observed Due To Climate Change: Preliminary Results from Alaska. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. 167. 012018. 10.1088/1755-1315/167/1/012018.
  • Masih, A. (2018). An Enhanced Seismic Activity Observed Due To Climate Change: Preliminary Results from Alaska. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. 167. 012018. 10.1088/1755-1315/167/1/012018.
  • McCarthy, G., Van Zandt, S, Rohe, W. (2001). The Economic Benefits and Costs of Homeownership. https://www.researchgate.net/publication/242221003_The_Economic_Benefits_and_Costs_of_Homeownership/citation/download. (23.08.2022).
  • McCarthy, G., Van Zandt, S, Rohe, W. (2001). The Economic Benefits and Costs of Homeownership. https://www.researchgate.net/publication/242221003_The_Economic_Benefits_and_Costs_of_Homeownership/citation/download. (23.08.2022).
  • Orçanlı, K. (2020). Konut Değerinin Oluşmasında ve Zorunlu Deprem Sigortası Sahipliğinde Etkili Olan Faktörlerin Analizi: Erzurum İli Örneği. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 10.18092/ulikidince.559539.(22.08.2022).
  • Orçanlı, K. (2020). Konut Değerinin Oluşmasında ve Zorunlu Deprem Sigortası Sahipliğinde Etkili Olan Faktörlerin Analizi: Erzurum İli Örneği. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 10.18092/ulikidince.559539.(22.08.2022).
  • Ortega, F. Taspinar, S., Rising. (2018). Sea Levels and Sinking Property Values: The Effects of Hurricane Sandy on New York's Housing Market. SSRN: https://ssrn.com/abstract=3074762 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3074762. (23.08.2022)
  • Ortega, F. Taspinar, S., Rising. (2018). Sea Levels and Sinking Property Values: The Effects of Hurricane Sandy on New York's Housing Market. SSRN: https://ssrn.com/abstract=3074762 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3074762. (23.08.2022)
  • Özlük, B. (2019). Mülkiyet ve Zilyetlik Üzerine Düşünceler. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 139-166. Doi: https://dx.doi.org/10.15337/suhfd.545164. (23.08.2022).
  • Özlük, B. (2019). Mülkiyet ve Zilyetlik Üzerine Düşünceler. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 139-166. Doi: https://dx.doi.org/10.15337/suhfd.545164. (23.08.2022).
  • Peppercorn, I. G., ve Taffin, C. (2013). Rental Housing Lessons from International Experience and Policies for Emerging Markets. Washington DC. The Word Bank. http://documents1.worldbank.org/curated/ar/810681468339259949/pdf/RentalHousing-lessons-from-international-experience-and-policies-for-emerging-market.pdf. (23.08.2022).
  • Peppercorn, I. G., ve Taffin, C. (2013). Rental Housing Lessons from International Experience and Policies for Emerging Markets. Washington DC. The Word Bank. http://documents1.worldbank.org/curated/ar/810681468339259949/pdf/RentalHousing-lessons-from-international-experience-and-policies-for-emerging-market.pdf. (23.08.2022).
  • Regional Consultative Committee on Disaster Management (RCC). (2011). Mainstreaming Disaster Risk Reduction in Housing Sector. Regional Consultative Committee on DisasterManagement.https://www.preventionweb.net/files/24665_24665rccguidelinehousingprintervers.pdf. (23.08.2022).
  • Regional Consultative Committee on Disaster Management (RCC). (2011). Mainstreaming Disaster Risk Reduction in Housing Sector. Regional Consultative Committee on DisasterManagement.https://www.preventionweb.net/files/24665_24665rccguidelinehousingprintervers.pdf. (23.08.2022).
  • Republic of Türkiye Minister of Environment, Urbanisation and Climate Change. (2022). Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü Haberler. T.C. Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği Bakanlığı: https://mpgm.csb.gov.tr/bm-habitat-yeni-kentsel-gundem-cercevesinde-turkiye-cumhuriyeti-yeni-kentsel-gundemin-uygulanmasina-iliskin-ulusal-rapor-31-mart-2021-tarihinde-yayinlandi.-haber-260418. (22.08.2022).
  • Republic of Türkiye Minister of Environment, Urbanisation and Climate Change. (2022). Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü Haberler. T.C. Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği Bakanlığı: https://mpgm.csb.gov.tr/bm-habitat-yeni-kentsel-gundem-cercevesinde-turkiye-cumhuriyeti-yeni-kentsel-gundemin-uygulanmasina-iliskin-ulusal-rapor-31-mart-2021-tarihinde-yayinlandi.-haber-260418. (22.08.2022).
  • Seferihisar Municipality. (2016). Haberler. Seferihisar Belediyesi Website: http://seferihisar.bel.tr/bilinen-en-eski-kira-sozlesmesi-teostan-cikti/. (05.11.2022)
  • Seferihisar Municipality. (2016). Haberler. Seferihisar Belediyesi Website: http://seferihisar.bel.tr/bilinen-en-eski-kira-sozlesmesi-teostan-cikti/. (05.11.2022)
  • Seymour E, Akers J. (2021). Building the Eviction Economy: Speculation, Precarity, and Eviction in Detroit. Urban Affairs Review. 2021;57(1):35-69. doi:10.1177/1078087419853388.
  • Seymour E, Akers J. (2021). Building the Eviction Economy: Speculation, Precarity, and Eviction in Detroit. Urban Affairs Review. 2021;57(1):35-69. doi:10.1177/1078087419853388.
  • Şahin, Ç. (2015). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Dayalı İnşaat Odaklı Ekonomi Modeli Ve Toplumsal Maliyeti: En Temel İnsan Hakları, Sosyal Haklar, Çevre Hakkı ve Kent Hakkı Açısından Eleştirel Bir Değerlendirme. İstanbul Journal of Sociological Studies, 0 (51) 51-81. DOI: 10.18368/IU/sk.09445. (23.08.2022).
  • Şahin, Ç. (2015). Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Dayalı İnşaat Odaklı Ekonomi Modeli Ve Toplumsal Maliyeti: En Temel İnsan Hakları, Sosyal Haklar, Çevre Hakkı ve Kent Hakkı Açısından Eleştirel Bir Değerlendirme. İstanbul Journal of Sociological Studies, 0 (51) 51-81. DOI: 10.18368/IU/sk.09445. (23.08.2022).
  • Tenikler, G. (2012). Afet Yönetiminde Etik Sorumluluk. Ürcan G. içinde, Etik (s. 249-282). İzmir: İde.
  • Tenikler, G. (2012). Afet Yönetiminde Etik Sorumluluk. Ürcan G. içinde, Etik (s. 249-282). İzmir: İde.
  • Thayer, M., Murdoch, J., Singh, H. (1993). The Impact of Natural Hazards on Housing Values: The Loma Prieta Earthquake. Real Estate Economics. 21. 167-184. 10.1111/1540-6229.00606. https://www.researchgate.net/publication/23523497_The_Impact_of_Natural_Hazards_on_Housing_Values_The_Loma_Prieta_Earthquake/citation/download. (22.08.2022).
  • Thayer, M., Murdoch, J., Singh, H. (1993). The Impact of Natural Hazards on Housing Values: The Loma Prieta Earthquake. Real Estate Economics. 21. 167-184. 10.1111/1540-6229.00606. https://www.researchgate.net/publication/23523497_The_Impact_of_Natural_Hazards_on_Housing_Values_The_Loma_Prieta_Earthquake/citation/download. (22.08.2022).
  • Wasmer, E. (2005). Housing market discrimination, housing regulations and intermediaries.https://www.researchgate.net/publication/251591500_Housing_market_discrimination_housing_regulations_and_intermediaries/citation/download. (22.08.2022)
  • Wasmer, E. (2005). Housing market discrimination, housing regulations and intermediaries.https://www.researchgate.net/publication/251591500_Housing_market_discrimination_housing_regulations_and_intermediaries/citation/download. (22.08.2022)
  • Yayar, R., ve Bursal, M. (2019). Türkiye’de Konut Kira Fiyatlarının Hedonik Tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2010-2026.10.15869/ itobiad.597554. (23.08.2022).
  • Yayar, R., ve Bursal, M. (2019). Türkiye’de Konut Kira Fiyatlarının Hedonik Tahmini. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi. 2010-2026.10.15869/ itobiad.597554. (23.08.2022).
  • Yıldırım, M. O. (2017). Türkiye Ekonomisinde Konut Piyasası Dinamiklerinin Analizi. Denizli: Pamukkale Üniversitesi. http://acikerisim.pau.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/11499/2532/Mustafa%20Ozan%20YILDIRIM.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (05.11.2022).
  • Yıldırım, M. O. (2017). Türkiye Ekonomisinde Konut Piyasası Dinamiklerinin Analizi. Denizli: Pamukkale Üniversitesi. http://acikerisim.pau.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/11499/2532/Mustafa%20Ozan%20YILDIRIM.pdf?sequence=1&isAllowed=y. (05.11.2022).
  • Zingat. (2022). Türkiye’nin Yüzde 42’si Kirada Oturuyor. Zingat Website: https://www.zingat.com/blog/turkiyenin-yuzde-42si-kirada-oturuyor. (05.11.2022).
  • Zingat. (2022). Türkiye’nin Yüzde 42’si Kirada Oturuyor. Zingat Website: https://www.zingat.com/blog/turkiyenin-yuzde-42si-kirada-oturuyor. (05.11.2022).
There are 74 citations in total.

Details

Primary Language English
Journal Section Araştırma Makaleleri
Authors

Gökhan Tenikler 0000-0001-7320-7086

Galip Akdaş 0000-0002-4452-5808

Early Pub Date December 23, 2022
Publication Date December 30, 2022
Published in Issue Year 2022 Volume: 11 Issue: 2

Cite

APA Tenikler, G., & Akdaş, G. (2022). Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 11(2), 289-307. https://doi.org/10.47130/bitlissos.1200739
AMA Tenikler G, Akdaş G. Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. December 2022;11(2):289-307. doi:10.47130/bitlissos.1200739
Chicago Tenikler, Gökhan, and Galip Akdaş. “Disasters and Evaluation of Tenants Not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon”. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 11, no. 2 (December 2022): 289-307. https://doi.org/10.47130/bitlissos.1200739.
EndNote Tenikler G, Akdaş G (December 1, 2022) Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 11 2 289–307.
IEEE G. Tenikler and G. Akdaş, “Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon”, Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, vol. 11, no. 2, pp. 289–307, 2022, doi: 10.47130/bitlissos.1200739.
ISNAD Tenikler, Gökhan - Akdaş, Galip. “Disasters and Evaluation of Tenants Not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon”. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 11/2 (December 2022), 289-307. https://doi.org/10.47130/bitlissos.1200739.
JAMA Tenikler G, Akdaş G. Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 2022;11:289–307.
MLA Tenikler, Gökhan and Galip Akdaş. “Disasters and Evaluation of Tenants Not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon”. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, vol. 11, no. 2, 2022, pp. 289-07, doi:10.47130/bitlissos.1200739.
Vancouver Tenikler G, Akdaş G. Disasters and Evaluation of Tenants not Included in Vulnerable Population Groups in Türkiye Based on Housing-Oriented Real Estate Phenomenon. Bitlis Eren Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 2022;11(2):289-307.
 Download Cover Image

downloaddownloaddownloaddownload  download  download       download     download      download download    download  download download download downloaddownload