Kentsel Dönüşüm Projeleri Uygulama Alanlarında Tesis Yönetimi Gereksinimi: Ankara Örneği

Yıl 2025, Cilt: 15 Sayı: 1, 53 - 82, 24.03.2025

Esra Keskin , Harun Tanrıvermiş

Öz

Türkiye’de 1950 sonrası dönemde başlamış olan göçler ile birlikte konut ihtiyacı artmış ve yetersiz konut arzı nedeniyle yasadışı yerleşimler görülmeye başlamıştır. Kentsel dönüşüm projeleri uygulama alanlarında inşaat sonrası dönemde yapılı çevre yönetim modelinin geliştirilmesinin hukuki ve sosyal yönlerden değerlendirilmesi ile büyük ölçekli iki proje alanında farklı paydaşların görüşlerine dayalı olarak durum analizi yapılmış ve geliştirme olanakları tartışılmıştır. Araştırma sonuçlarına göre toplu yapılar ve karma proje alanları yönetiminin mevzuat hükümleri uyarınca başarılı olarak sürdürülmesinin mümkün olamayacağı ve özellikle kat maliklerinin ortak alanlara ilişkin hak ve yükümlülükleri, karar nisapları, işletme projesi yapılması, aidatların ödenmesi ve yönetim planı gibi konularda uyuşmazlıklara sık rastlandığı tespit edilmiştir. Dönüşüm ve yenileme alanlarında sosyal, ekonomik, fiziksel ve çevresel gelişmenin entegre kentsel tesis yönetimi anlayışı veya yapılı çevre yönetimi yaklaşımıyla ele alınması gerektiği ve bunun için hem mevcut yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi, hem de konut ve diğer yapı projelerinin geliştirilmesi, inşaat ve işletme dönemlerinde tesis ve gayrimenkul yönetimi danışmanlığı ve yönetim hizmetleri alınmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır.

Anahtar Kelimeler

Kentsel dönüşüm, yapılı çevre, mesken yönetimi, toplu yapı yönetimi, kentsel tesis yönetimi

Teşekkür

İlgili makale Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalında Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş’in danışmanlığında Esra Keskin tarafından hazırlanan “Kentsel Dönüşüm Projeleri Uygulama Alanlarında Tesis Yönetimi Gereksinimi: Kuzey Ankara Girişi ve Dikmen Vadisi Kentsel Dönüşüm Projeleri Örneği Çerçevesinde Yönetim Modelinin Değerlendirilmesi” isimli doktora tezinden üretilmiştir. Makalenin yazarları; doktora tezini değerlendiren juri üyelerine; Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş (Ankara Üniversitesi), Prof. Dr. Mustafa Tombul (Ankara Üniversitesi), Dr. Ö.Ü. Vehbi Umut Erkan (Ankara Üniversitesi), Prof. Dr. Ebru Vesile Öcalır (Gazi Üniversitesi) ve Doç. Dr. Ayşem Berrin Çakmalı (Ortadoğu Teknik Üniversitesi)’ya, tez ile ilgili değerli katkılar sunan Prof. Dr. Yeşim Tanrıvermiş’e ve makaleyi inceleyip görüş bildiren hakemlere teşekkürü bir borç bilirler. Ayrıca tez TÜBİTAK 2214-A bursu ile desteklenmiştir ve yazarlar TÜBİTAK’a desteklerinden dolayı teşekkür ederler.

Kaynakça

• Abe, D. (2012). Tourim, gentrification and neighborhood management in regenerated-cites: towards a post-regeneration urbanism. Conference of the International Forum on Urbanism (IFoU)- 6th Conference of the International Forum on Urbanism (IFoU): Tourbanism, Barcelona.
• Aksan Nar, Ş. (2015). Kat mülkiyetinde ortak yerlerin tâbi olduğu hukuki rejim. Ankara: Yetkin Yayınları.
• Alexander, K. ve Brown, M. (2006). Community based facilities management. Facilities, 24(7/8), 250-268.
• Anonim. (2023). Ankara Büyükşehir Belediyesi. https://www.ankara.bel.tr/ cevrekorumavekontrol/peyzaj-uygulama/ilce-parklari/cankaya/dikmen-vadisi. (Erişim Tarihi: 04.06.2023).
• Arpacı, A. (1984). Türk hukukuna göre kat mülkiyetinde yönetim. İstanbul: Bedir Yayınevi.
• Ataöv, A. ve Osmay, S. (2007). Türkiye’de kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım. METU JFA, 24 (2), 57-82.
• Avcı, E. (2013). Gecekondu sorununun çözümünde kentsel dönüşüm projeleri Ankara Dikmen Vadisi Projesi örneği. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Yönetimi Ana Bilim Dalı, Kentleşme ve Çevre Sorunları Bilim Dalı, Ankara.
• Ayten, A., M. ve Ayten, S. S. (2017). Kentsel dönüşüm olgusu kapsamında gecekondu alanlarının değişimi ve dönüşümü: Ankara, Keçiören, Aktepe örneği. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 10 (53), 933-945.
• Ayyıldız, İ. (2010). Türkiye’de kentsel dönüşüm: Kuzey Ankara Protokol Yolu örneği. Yüksek Lisans Tezi. Zonguldak Karaelmas Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı, Zonguldak.
• Bal, S. (2017). Türkiye’de soylulaştırma: Ankara Dikmen Vadisi örneği. Yüksek Lisans Tezi. Pamukkale Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Sosyoloji Ana Bilim Dalı, Genel Sosyoloji ve Metadoloji Bilim Dalı, Denizli.
• Balslev Nielsen, S., Sarasoja, A. L. ve Ramskov Galamba, K. (2016). Sustainability in facilities management: An overview of current research. Facilities, 34 (9/10), 535-563.
• Bayraktar, E. (2006). Gecekondu ve kentsel yenileme. Ankara: Ekonomik Araştırmalar Merkezi Yayınları.
• Becker, F.D. (1990). Total workplace: Facilities management and the elastic organization. United States of America: Van Nostrand Reinhold.
• Bjørberg, S., Sæterøy, R. ve Temeljotov Salaj, A. (2019). MultiMapping and Urban FM. Journal for Facility Management, 1(17), 27-44.
• Boyle, L., ve Michell, K. (2017). Urban facilities management: A systemic process for achieving urban sustainability. International Journal of Sustainable Development and Planning, 12(3), 446-456.
• Bozkurt, C. (2010). Kat mülkiyetinde yönetim planı. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, İstanbul.
• Cotts, D.G, Roper, K.O. ve Payant, R.P. (2010). The facility management handbook third edition. United States of America: American Management Association.
• Çakır, S. (2011). Türkiye’de göç, kentleşme/gecekondu sorunu ve üretilen politikalar. SDÜ Fen Edebiyat Fakültesi Sosyal Bilimler Dergisi, 23, 209-222.
• Çelik Şimşek, N. (2019). Kat mülkiyetine konu taşınmazların yönetiminde üç boyutlu model tabanlı yaklaşım. Doktora Tezi. Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Harita Mühendisliği Ana Bilim Dalı, Trabzon.
• Çeliker, G. (2012). Kat mülkiyetinde yönetim planı. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Ana Bilim Dalı, İstanbul.
• Çevik Öktem, S. (2010). Toplu yapılarda yönetim. Doktora Tezi. Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Çıngı, H. (2009). Örnekleme kuramı. Ankara: Erk Yayıncılık.
• Demirci, E. (2013). Kentleşmenin bir sonucu olarak gecekondu ve gecekonduya alternatif çözümler. Yüksek Lisans Tezi. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Sosyoloji Anabilim Dalı, Konya.
• Edgar, B. ve Taylor, J. (2000). Housing, in P. Roberts and H. Sykes (eds.). Urban regeneration, a handbook içinde (s. 153-175). London: British Urban Regeneration Association, SAGE Publications.
• Eke, F. (2000). Gecekondu Alanlarının Değerlendirilmesine İlişkin Çözümler. Süleyman Demirel Üniversitesi İdari ve İktisadi Bilimler Fakültesi Dergisi, 5(1), 43-54.
• Eren, F. (2016). Mülkiyet hukuku. Ankara: Yetkin Yayınevi.
• Erentürk, M. K. (2016). Dış kaynak kullanımı ile tesis yönetiminin konutlardaki yaşam kalitesine katkıları ve bir inşaat firması üzerinde çalışma. Doktora Tezi. Haliç Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Anabilim Dalı İşletme Programı, İstanbul.
• Erentürk, M. K. ve Güven, Ö. F. (2018). Temel kavram ve uygulamaları ile tesis yönetimi. Ankara: Beta Yayınları.
• Erman, T. (2016). Mış gibi site. Ankara: İletişim Yayıncılık.
• Ertaş, M. (2011). Kentsel dönüşüm çalışmalarında sosyal boyutun incelenmesi, Ankara ve Londra örnekleri. Selçuk Üniversitesi Teknik Bilimler Meslek Yüksekokulu Teknik- Online Dergisi, 10 (1-2011), 1-18.
• Gökalp, Ş. (2008). Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikler. Terazi Hukuk Dergisi, 3 (18), 183-192.
• Gören, B. (2018). Büyükşehir belediyelerinin kentsel dönüşüm projelerinde rant geliri elde etmesine yönelik alan araştırması Ankara Büyükşehir Belediyesi (Dikmen Vadisi Projesi rant paylaşımı değerlendirilmesi. Yüksek Lisans Tezi. Türk Hava Kurumu Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme Ana Bilim Dalı, İşletme Bilim Dalı, Ankara.
• Güleryüz, M.T. ve Karaosman, E. (2016). Ortak yer ve tesislerin oybirliğiyle kiraya verilebileceği meselesini yeniden düşünmek. Hacettepe Law Review, 6 (1), 213-228.
• Gümüş, N.A. (2010). Becoming a neo-liberal city: Ankara North Entrance Urban Transformation project. Yüksek Lisans Tezi. Ortadoğu Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Bölümü, Ankara.
• Güngör, Z. (2012). Türkiye’de yaşanan gecekondulaşma süreci ve çözüm arayışları: Ankara Dikmen Vadisi Örneği. (Kentsel Tasarım Ödevi). Okan Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı, İstanbul.
• Hassler, U. ve Kohler, N. (2014). Resilience in the built environment. Building Research and Information, 42(2), 119-129.
• Hutchinson, J. (2001). The meaning of “strategy” for area regeneration: A review. The International Journal of Public Sector Management, 14 (3), 265-276.
• İhtiyar, M. (1999). Kat mülkiyetinde denetim. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Kocaeli Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Bölümü, Kocaeli.
• Karabay, M. (2019). 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin hak ve borçları. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Şehir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Ana Bilim Dalı, İstanbul.
• Karagüney, F. (2009). The problem of eligibility of uncertified gecekondu possessors in urban transformation ımplementations in Turkey -The case of Ankara Dikmen Valley 4th and 5th Phases urban transformation and development project. Yüksek lisans tezi. Orta Doğu Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı, Ankara.
• Keleş, R. (2014). 100 soruda Türkiye’de kentleşme, konut ve gecekondu. Ankara: Cem Yayınevi.
• Keskin, E., Yang, E., Tanrıvermiş, H. ve Erdoğmuş, E. (2023a). Facility management perspective in urban transformation projects: The opportunities and challenges in Turkey. Facilities, 41 (3/4), 248-264.
• Keskin, E., Temeljotov-Salaj, A. ve Tanrıvermiş, H. (2023b). Development trends and current status of facility management and professionalization of facility services in Turkey. Facilities, 41(7/8), 510-525. DOI 10.1108/F-03-2022-0050Kara (2010),
• Karslı, S. ve Baz, İ. (2018). Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet kavramının rolü: Başıbüyük ve Gülsuyu Mahalleleri örneği. Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 1(1), 37-52.
• Kaşıkçı, G. (2014). Toplu yapıların denetimi. Yüksek Lisans Tezi. Yeditepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Korkmaz, C. (2015). Evaluation of sustainability performance of urban regeneration projects: The Case of The North Entrance of Ankara Urban Regeneration Project. Yüksek Lisans Tezi. Ortadoğu Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.
• Korkmaz, C. ve Balaban, O. (2020). Sustainability of urban regeneration in Turkey: Assessing the Performance of the North Ankara Urban Regeneration Project. Habitat International, 95 (2020), 1-14.
• Kütük İnce, E. (2006). Kentsel dönüşümde yeni politika, yasa ve eğilimlerin değerlendirilmesi Kuzey Ankara Girişi (Protokol Yolu) Kentsel Dönüşüm Projesi. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.
• Larato, F., Bjorberg, S. ve Haddadi, A. (2019). Study on practices in regenerated urban areas. Urban Facility Management, 151-160.
• Lindkvist, C., Temeljotov- Slaj, A., Collins, D., Bjorberg, S. ve Brandstveit Haugen, T. (2021). Exploring urban facilities management approaches to ıncrease connectivity in smart cities. Facilities, 39 (1/2), 96-112.
• Madgin, R. (2010). Reconceptualising the historic urban environment: Conservation and regeneration in Castlefield, Manchester, 1960–2009. Planning Perspectives, 25 (1), 29-48.
• Malys, N. (2008). Sustainable communities and urban regeneration: two sides of the same aim. lessons from Castlefields. 7th International Environmental Engineering Conference, May 22-23, 997-1002, Lithuania.
• McGee, T.G. (2008). Managing the rural–urban transformation in East Asia in the 21st century. Sustainability Science, 3, 155-167.
• Michell, K. (2013). Urban facilities management: A means to the attainment of sustainable cities? Journal of Facilities Management, 11(3).
• Monirifar, S., Esmaili, R., Haghighatian, M. ve Jajarmi, H.I. (2021). Examines the social and cultural ımpacts of the neighborhood management plan on the lives of citizens in Tehran. Journal of Research and Urban Planning, 12 (45), 132-149.
• Mutale, E. ve Edwards, M. (2002). The London Development Agency and local regeneration ıssues: An overview of urban regeneration management. Local Economy, 17 (1), 25-34.
• Nakana, S. ve Washizu, A. (2021). Will smart cities enhance the social capital of residents? The importance of smart neighborhood management. Cities, 115 (2000), 1-21.
• Natividade-Jesus, E., Almeida, A., Sousa, N. ve Coutinho-Rodrigues, J. (2019). A case study driven ıntegrated methodology to support sustainable urban regeneration planning and management. Sustainability, 11 (15), 1-16.
• Ngowi, A. B. ve Mselle, P.C. (1998). Community participation in facility management. Facilities, 16 (11), 314–318.
• Nijkamp, J. E. ve Mobach, M.P. (2020). Developing healthy cities with urban facility management. Facilities, 38 (11/12), 819-833.
• Özcivan, K. (2016). Kentsel dönüşüm alanlarında yaşayan farklı hak sahiplerinin uzlaşma eğilimleri: Gaziosmanpaşa / Sarıgöl Mahallesi örneği. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Şehir Planlama Programı, İstanbul.
• Özmen, E. S. ve Erden, H. (2000). 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine Bazı Maddelerinin Yürürlükten Kaldırılmasına ve Kanuna Toplu Yapı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun Tasarısının eklenmesi. İstanbul Barosu Dergisi, 74, 10-19.
• Ramskov Galamba, K. ve Balslev Nielsen, S. (2014). Towards sustainable public FM: collective building of capabilities. Facilities, 34 (3/4), 177-195.
• Roshani, M. (2020). Social affordances of residential open spaces: Case study of Dikmen Valley, Ankara. Yüksek Lisans Tezi. İhsan Doğramacı Bilkent Üniversitesi, Mühendislik ve Fen Bilimleri Enstitüsü, Mimarlık Ana Bilim Dalı, Ankara.
• Seçer, Y. (2009). Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu. İstanbu Barosu Dergisi, 83 (5), 2507-2527.
• Soydan, Y. (2008). Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler, çok parselli sitelerde yönetim planları, işletme yönetim kooperatif sözleşmeleri nasıl düzenlenmelidir. İzmir Barosu Dergisi, 73 (4), 55-67.
• Şengül, M. (2010). Türk Medeni Hukuku’nda toplu yapılar ve toplu yapı yönetimi. Doktora Tezi. Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Hukuk Anabilim Dalı, Özel Hukuk Bilim Dalı, İstanbul.
• Tammo, M. ve Nelson, M. (2012). A critical review of the concept of facilities management in community-based contexts. 28th Annual ARCOM Conference, 3-5 September 2012, Edinburgh, United Kingdom, Association of Researchers in Construction Management, 1379-1388.
• Tammo, M. ve Nelson, M. (2014). Emergent theories for facilities management in community-based settings. Journal for Facility Management, 8 (2014), 22-33.
• Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Özdemir Sönmez, F. N., Çabuk Kaya, N. ve Arslan, M. (2017). Sincan İlçesi Saraycık Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi mevcut durum analizi ve etki değerlendirme. Ankara: Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü, Yayın No: 30.
• Tanrıvermiş, H. ve Tanrıvermiş, Y. (2020). Gecekondu alanlarının dönüşümü: Sincan İlçesi Ulubatlı Hasan ve Saraycık Mahalleleri örnekleri. II. Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı, 30 Ocak - 1 Şubat, Ankara, Türkiye.
• Tatar, H. (2015). Sürdürülebilirlik ölçütleri bağlamında kentsel dönüşüm projelerinin irdelenmesi üzerine bir model: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi I. etap hak sahibi konutları. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Mimarlık Anabilim Dalı, Ankara.
• Temeljotov Salaj, A. (2005). The synergetic effect of the observer on the built environment. UrbaniIzziv, 16 (2), 163-167.
• Temeljotov Salaj, A. ve Lindkvist, C.M. (2020). Urban facility management. Facilities, 39 (7/8), 525- 537.
• Tobi, S.U., Amaratunga, D. ve Noor, N. M. (2013). Social enterprise applications in an urban facilities management setting. Facilities, 31(5/6), 827-832.
• Tuzcuoğlu, T. (2013). Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen toplu yapılara ilişkin hükümlerin değerlendirilmesi. Journal of Yasar University, Özel sayı (8), 2673 - 2706.
• Türker-Devecigil, P. (2010). Urban transformation projects as a model to transform gecekondu areas in Turkey: The Example of Dikmen Valley- Ankara. European Journal of Housing Policy, 5(2), 211–229.
• Uluşen, M. (2019). Apartman ve site yönetiminden doğan hukuki sorumluluk. Yüksek Lisans Tezi. Hacettepe Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Hukuk Fakültesi, Özel Hukuk Anabilim Dalı, Ankara.
• Ulutaş, C. (2005). Kentsel toprak rantının kamuya kazandırılmasında bir araç olarak imar haklarının toplulaştırılması (Dikmen Vadisi Örneği). Yüksek Lisans Tezi. Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Yönetimi ve Siyaset Bilimi Ana Bilim Dalı, Kent ve Çevre Bilimleri Bilim Dalı, Ankara.
• Uslu, A. ve Yetim, L. (2006). Çağdaş kentsel çevre yaratma çabalarına bir örnek: Ankara Portakal Çiçeği Vadisi Kentsel Dönüşüm Projesi. Tekirdağ Ziraat Fakültesi Dergisi, 3 (2), 169- 179.
• Yaman, M. (2011). Kentsel dönüşüm uygulamaları Ankara Büyükşehir Belediyesi: Dikmen Vadisi 3. etap örneği. Doktora Tezi. Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Ana Bilim Dalı, Kent ve Çevre Bilimleri Bilim Dalı, Ankara.
• Yavuz, N. (2009). 5711 sayılı Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplu yapıların yönetimi. Ankara: Seçkin Yayınları.
• Yıldız, H. (2005). Türkiye’deki gecekondu sorununun yapısal analizi ve bir sağlıklaştırma modeli önerisi. Ankara: Türkiye Mimarlar Odası, Sayı 323.
• Yılmaz, İ. (2015). Gecekondu direnişi: Dikmen Vadisi örneği. Mülkiye Dergisi, 39 (2), 309-314.
• Yılmaz, O. (2008). Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler. İstanbul Barosu Dergisi, 82 (1), 9-30.
• Yu, J. ve Kwon, H. (2011). Critical success factors for urban regeneration projects in Korea. International Journal of Project Management, 29 (2011), 889-899.
• Yüksel, Ö. (2007). Kentsel dönüşümün fiziksel ve sosyal mekana etkisi: Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ankara.
• Zeydanlı, H. (2007). Kentsel dönüşüm projeleri ve Ankara Kent Girişi Projesi. Yüksek Lisans Tezi. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.