Securing Expenses and Advances in Condominium Ownership

Year 2025, Volume: 5 Issue: 1, 221 - 242

Yasemin Durak

https://doi.org/10.59909/khm.05.01.008

Abstract

One of the biggest problems in public housing and apartment buildings is that one or more of the owners do not pay their dues regularly. To overcome this problem, the Condominium Law provides for the possibility of legal mortgage (Article 22/II of the TCL). Consequently, a mortgage can be established in favor of other owners on the independent section of the owner who does not pay his/her debt. Here, the unpaid items can be expressed as advance payment, common insurance and expenses.
It is necessary for the court to determine that the expenses and advance payment debt has not been fulfilled. The request for registration of the mortgage must be made by the manager in cases where there is a manager, or by one or more of the condominium owners if there is not. On 14.11.2007, with the amendment made by Law No. 5711, it was stated that the last paragraph of Article 893 of the Turkish Civil Code No. 4721 will be applied to the legal mortgage. Due to this provision, it is not valid for the creditors of the condominium owner to waive this statutory mortgage right in advance. If there is a provision in the condominium agreement or management plan to waive the mortgage right, it will be invalid. Consequently, after the right arises, the creditors of the condominium owner may not use this right if they wish.
The order of the statutory mortgage right is according to the date of registration in accordance with the general principles (Art. 1022 of the TCC). On the other hand, according to Article 22 f. 3 of the TCL, “The receivables of the condominium owners from the other responsible persons who do not pay the expense debt shall have priority.” It should be understood from this provision that “the priority is only on the monetization value of the independent sections to which the common expenses are related”.

Keywords

Statutory mortgage right, condominium ownership, independent sections, public housing, common expenses debt

KAT MÜLKİYETİNDE GİDERLERİN VE AVANSLARIN GÜVENCE ALTINA ALINMASI

Abstract

Toplu konutlarda ve apartmanlarda en büyük sıkıntılardan biri maliklerden bir ya da birkaçının aidat borçlarını düzenli bir şekilde ödememesidir. Bu sorunun aşılabilmesi için de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kanuni ipotek imkânı verilmiştir (KMK m. 22/II). Haliyle borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde diğer malikler lehine ipotek kurulabilmektedir. Burada ödenmeyen kalemler avans, ortak sigorta ve giderler olarak ifade edilebilir.
Gider ve avans borcunun ifa edilmediğinin mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekmektedir. İpoteği tescil talebinin, yöneticinin bulunduğu hallerde yönetici, yoksa kat maliklerinden bir ya da birkaçı tarafından yapılması gerekir. 14.11.2007 yılında 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinin son fıkrasının kanuni ipotek hakkında uygulanacağı ifade edilmiştir. Hükümden dolayı kat maliki alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Şayet kat mülkiyeti sözleşmesinde ya da yönetim planında yer alan ipotek hakkından vazgeçme yolundaki bir hüküm varsa geçersiz olacaktır. Haliyle hak doğduktan sonra kat maliki alacaklıları isterlerse bu haklarını kullanmayabilirler.
Kanuni ipotek hakkının sırası genel ilkelere uygun olarak tescil tarihine göre olur (TMK m. 1022). Buna karşılık KMK m. 22 f. 3’e göre “Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” Bu hükümden anlaşılması gereken “önceliğin yalnız ortak giderlerin ilgili bulunduğu bağımsız bölümlerin paraya çevrilme bedeli üzerinde olduğu”dur.

Keywords

Kanuni ipotek hakkı, kat mülkiyeti, bağımsız bölüm, genel gider, avans borcu

References

• Akcan, Cansın. “Yapı İpoteği”. Ankara Barosu Dergisi. 2 (2018): 69 – 110.
• Akipek, Jale G. ve Turgut Akıntürk. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayıncılık, 1. Baskı, 2009.
• Akkök, Semih. “Kat Maliklerinin Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü”. Terazi Hukuk Dergisi. 14/154 (2019): 1154 – 1171.
• Aksan-Nar, Şerife. Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Tabi Olduğu Hukuki Rejim. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2015.
• Aksu, Alper. Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu. Ankara: Adalet Yayınevi, 2013.
• Avcı, Ali ve Buket Köksal-Oruç. “İnşaatçı İpoteği (Yapı Alacaklısı İpoteği)”. Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi. 1/2 (2014): 93 – 124.
• Ayar, Ahmet. “Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu”. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 18/2 (2021): 861 – 873.
• Ayar, Ahmet. Kat Mülkiyetinden Doğan Borç İlişkileri. İstanbul: Filiz Kitabevi, Gözden Geçirilmiş 2. Baskı, 2022.
• Aybay, Aydın ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku. İstanbul: Vedat Kitapçılık, Gözden Geçirilmiş 3. Baskı, 2012.
• Aybay, Aydın ve Nezihi Sanal. Açıklamalı – İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, İstanbul: Beta Yayınevi, 2010.
• Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku II, Mülkiyet. Ankara: Adalet Yayınevi, 10. Baskı, 2020.
• Baysal, Mustafa ve Ethem Teke. Apartman ve Site Yönetimi El Kitabı. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2023.
• Bıçakçı, Levent, “Yapı Alacaklısı İpoteği”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 1-4 (1979 – 1981): 537 – 568.
• Britschgi, André. Das belastete Grundstück beim Bauhandwerkerpfandrecht. Zürih: Schultess, 2008.
• Bulut, Mert Ali. Eser Sözleşmesi Kapsamında Yapı Alacaklısı İpoteği. Ankara: Yetkin Yayınları, 2022.
• Coşkun, Mehmet Egehan ve Rabia Kayaaltı. “Kanundan Doğan İpotek Hakları”. İpotek ile İlgili Makaleler. İstanbul: Filiz Kitabevi (2021): 255 – 316.
• Çakır, Feridun. Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, 2024.
• Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 4. Baskı, 2016.
• Erel, Şafak. Eşyaya Bağlı Borç. Ankara: Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları, 1982.
• Ertaş, Şeref. Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi. Ankara: Bilge Yayınevi, 2. Bası, 2015.
• Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku. İzmir: Barış Yayınları, 14. Baskı, 2018.
• Esener, Turhan ve Kudret Güven. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, Genişletilmiş ve İsviçre Medeni Kanun’u Son Değişiklikleri Eklenmiş 9. Baskı, 2024.
• Genç-Arıdemir, Arzu. Kat Mülkiyeti I. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2. Baskı, 2023.
• Germeç, Mahir Ersin. “Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Kat Maliklerinin Borçları ve Yükümlülükleri”. Terazi Hu-kuk Dergisi. 10/104 (2015): 32 – 42.
• Germeç, Mahir Ersin. Kat Mülkiyeti Hukuku. Ankara: Seçkin Yayınevi, 11. Baskı, 2024.
• Germeç, Mahir Ersin ve Ezgi Tanrıverdi. Yargıtay Kararları Işığında Kat Mülkiyeti Davaları. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2022.
• Göçüm, Olcay. Kat Mülkiyeti Hukuku ve Kentsel Dönüşüm, Ankara: Adalet Yayınevi, 2021.
• Gökalp, Şerafettin ve Mete Gökalp. Açıklama ve Örnekleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat Yönetici-nin El Kitabı, Ankara: Seçkin Yayınevi, 13. Baskı, 2023.
• Güleş, Bedia. Türk Hukukunda Yapı İpoteği. Ankara: Yetkin Yayınları, 2018.
• Gürsoy, Kemal Tahir, Fikret Eren ve Erol Cansel. Türk Eşya Hukuku, Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fa-kültesi Yayınları, 2. Baskı, 1984.
• Hatemi, Hüseyin, Rona Serozan ve Abdülkadir Arpacı. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 1991.
• İlgezdi, Ali Rıza. Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku. Ankara: Seçkin Yayınevi, 3. Baskı, 2023.
• İnal, Nihat. Apartman, Site, Toplu Konut, Devre Mülk Yönetimi, Ankara: Seçkin Yayınevi, 6. Baskı, 2022.
• İslamoğlu, Hümeyra. “Yapı Alacaklılarının Kanuni İpotek Hakkı”. Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, 2009.
• Kalın, Fatih Reşat. “Yapı Alacaklısı İpoteğinde Öncelik Hakkı”. Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi, 2019.
• Kaya, Özlem. Kat Mülkiyetinde Yöneticinin Hukuki Sorumluluğu. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2024.
• Kılıçoğlu, Ahmet M. Eşya Hukuku. Ankara: Turhan Kitabevi, 2021.
• Köprülü, Bülent ve Selim Kaneti. “Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Teminatı Olarak Kanuni Rehin Hakkı”. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 50 Yıl Armağanı Cumhuriyet Döneminde Hukuk. İstanbul: Fa-külteler Matbaası (1973): 317 – 334.
• Köprülü, Bülent ve Selim Kaneti. Sınırlı Ayni Haklar. İstanbul: Fakülteler Matbaası, 2. Baskı, 1982 – 1983.
• Kurak, Necati, Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara: Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, 2023.
• Kurt, Ekrem. “Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri”. Türkiye Adalet Akade-misi Dergisi. 14 (2013): 299 – 328.
• Kutlu-Doğar, Nurgül. “Kat Maliklerinin Kanuni İpotek Hakkı”. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 1 (2022): 51 – 70.
• Nomer, Haluk Nami ve Mehmet Serkan Ergüne. Eşya Hukuku. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 4. Bası, 2017.
• Oğuzman, Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 21. Bası, 2018.
• Oral, Tuğçe. “Türk – İsviçre Hukukunda Yapı Alacaklısı İpoteğine İlişkin Başlıca Sorunlar ve Çözüm Önerileri”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 68/3 (2019): 665 – 706.
• Özkan, Batuhan, Toplu Yapı Yönetim Organları ve Yöneticilik Görevinin Profesyonel Olarak Üstlenilmesi. An-kara: Seçkin Yayınevi, 2022.
• Özlük, Betül, “Kat Mülkiyetinde Ortak Yerlerin Bakımı ve Korunması Borcunun Sınırlandırılmasına İlişkin Gö-rüşler”. Terazi Hukuk Dergisi. 204 (2023): 32 – 44.
• Özlük, Betül. “Kat Mülkiyeti – Kat İrtifakı”, Gayrimenkul Hukuku Davaları Cilt II (Editörler: Prof. Dr. Ayşe Havutçu, Prof. Dr. Müslüm Akıncı, Av. Mutlu Dinç), Ankara: Seçkin Yayınevi, 3. Baskı, 2024.
• Özmen, Etem Saba ve Gülşah Vardar-Hamamcıoğlu. Kat İrtifakı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 3. Bası, 2017.
• Pulak, Tahsin Murat. Açıklamalı – Örnekli – Notlu Kat Mülkiyeti Kanunu. Ankara: Adalet Yayınevi, 2021.
• Reisoğlu, Safa. Yeni Kanuna Göre Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı. Ankara: Sevinç Matbaası, 1966.
• Rey, Heinz ve Lukas Maetzke. Schweizerisches Stockwerkeigentum. Zürih: Schultless, 3. Auflage, 2009.
• Saruhan, Haluk. 5711 Sayılı Yasa ve Sonrasında Kat Mülkiyetine Getirilen Yenilikler. Ankara: Adalet Yayınevi, 2018.
• Saymen, Ferit Hakkı ve Halid Kemal Elbir. Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul: Filiz Kitabevi, 1963.
• Sirmen, A. Lâle. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 7. Baskı, 2019.
• Suntekin, Fatih. “Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları”. İstanbul Barosu Dergisi. 2 (1978): s. 482 – 488.
• Şahin, Musa Furkan. “Kat Maliklerinin Ortak Gidere Katılma Payının Değiştirilmesi”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 73/1 (2024): s. 409 – 436.
• Tekinay, Selahattin Sulhi. “İnşaatçı İpoteğinin Tescilini İsteme Hakkının Hukuki Mahiyeti”. Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi. 3/4 (1969): 133 – 139.
• Tekinay, Selahattin Sulhi. Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2). İstanbul: Filiz Kitabevi, 1991.
• Turanboy, Kürşat Nuri. “Dolaylı Kanuni İpotek Haklarını Kurma Borcunun Hukuki Mahiyeti”. Adana Barosu Dergisi. 13 (1995): 31 – 38.
• Üner-Er, Berna Canan. Kat Mülkiyetinde Yönetim. Ankara: Adalet Yayınevi, 2022.
• Ünsal-Karaşen, Yağmur. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları, Ankara: Seçkin Yayınevi, 2024.
• Ürem, Müge. Kat Mülkiyetinde Genel Giderlere ve Avansa Katılma Borcundan Sorumlular (KMK m. 20/I ve 22/I Hükümleri Uyarınca). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2022.
• Yenice-Ceylan, Özge. Yapı İpoteği (TMK m. 893/I-3, m. 895 -897). İstanbul: On İki Levha Yayınları, 2022.
• Yıldırım, Abdülkerim. Kat Mülkiyetinde Yönetim. Ankara: Adalet Yayınevi, 2022.
• Yılmaz, Süleyman. Medeni Hukuk Cilt V Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2024.