MÜTEAHHİDİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ALACAK HAKKININ ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRİ

Year 2015, Issue: 34, 145 - 172, 01.08.2015

Mustafa Arıkan Kemal Erdoğan

Abstract

Sosyal ve ekonomik ihtiyaçlar, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilen bir sözleşme tipinin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu sözleşme tipi sayesinde, çoğu zaman yeterli parası olmayan arsa sahibi, arsasından belli payları müteahhide devrederek daire sahibi olmakta, müteahhit de kendilerine düşen bağımsız bölümleri satarak kâr elde etmektedir. Müteahhidin bağımsız bölümlerin maliki olduktan sonra söz konusu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması durumunda herhangi bir hukukî sorunla karşılaşılmayacaktır. Buna karşılık, müteahhidin inşaat henüz bitmeden ve bağımsız bölümün maliki olmadan ileride sahip olacağını düşündüğü daireleri satması uygulamada bir takım problemlere yol açmaktadır. Müteahhidin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği bu hakkını üçüncü kişilere satması, hukuken alacağın temliki olarak isimlendirilmektedir. Bu çalışmada, müteahhidin alacağını üçüncü kişilere devredebilmesi için gerekli olan şartlar, alacağın temlikinin kapsamı, alacağın temlikinin arsa sahibi, müteahhit ve üçüncü kişi bakımından sonuçları incelenmeye çalışılmıştır

Keywords

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Müteahhitten Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişiler, Alacağın Temliki, İnşaat Hukuku, Atipik Sözleşmeler

Transfer Of Contractor’s Claim Arised From “Construction Agreement In Return For Land Share” To The Third Parties

Abstract

Social and economic necessities have led to emergence of a type of contract called “Construction Agreement in Return for Land Share”. Thanks to this type of contract, land owner who frequently does not have enough money become owner of a flat in exchange for transferring his/her land share to the contractor, and also, contractor makes profit by selling single spaces that he/she obtains over these land shares. In the event that contractor sells his/her single spaces to the third parties after gaining property right, any legal disputes will not arise. However, in the event that contractor sells his/her prospective single space to the third parties before construction is completed, some legal disputes might arise. It is called as “transfer of claims” that contractor sells his/her rights to the third parties. In order that contractor can transfer his/her land share claim to the third party, “a valid agreement”, “existence of transferred claim” and “absence of transfer obstacle” are required. It’s differed with reference to causality and non-causality of transfer of claim if land owner could put invalidity of transfer agreement forward third parties or not. The primary consequence of transfer of claim is that land share claim that is transferred according to construction agreement in return for land share goes out from wealth of contractor and pass to wealth of third parties. On this topic, reserve rules of law in Turkish Code of Obligation find an execution area if parties do not insert a provision into transfer agreement. According to principle accepted in Obligation Law, transfer of claim does not make the status of debtor heavier. Land owner can exercise his/her rights towards cancelling and rescission of construction agreement in return for land share against contractor even after his/her learning of transfer of claim and also put this forward third parties as defense. On the other hand, construction agreement in return for land share is a synallagmatic agreement. Thus, contractor can not want his/her claim’s fulfillment from land owner unless he/she fulfill his/her own debt Turkish Code of Obligation, Art.97 . Since therefore, land owner might also put forward exceptions and objections which he/she has against contractor to the third parties. In this study, essential conditions for a valid transfer of claims, the extent of transfer of claims and the results of transfer of claims with respect to contractor, land owner and third part are tried to be stated

Keywords

Construction Agreement in Return for Land Share, Third Parties Buying Single Space from Contractor, Transfer

References

• Acar, Faruk: Eser Sözleşmesinde Tamamlanma Oranı ve Bu Oranın Bazı Etkileri, E-Akademi Hukuk, Ekonomi Ve Siyasal Bilimler Aylık İnternet Dergisi, S. 134, Aralık 2013, http://www.e-akademi.org/makaleler/facar.pdf, (E.T.: 15.1.2015).
• Akipek, Jale G./ Akıntürk, Turgut: Eşya Hukuku, İstanbul 2009.
• Akkayan Yıldırım, Ayça: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüde Düşmesi Üzerine Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ve Sona Ermenin Etkileri, Prof. Dr. Ergun Özsunay'a Armağan, s. 49-86.
• Aksoy Dursun, Sanem: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik İş Kavramı ve Kavramın Ayıplı İşten Farkları, Legal Hukuk Dergisi, S. 101, Mayıs 2011, s. 1845-1860.
• Arıkan, Mustafa: Türk Özel Hukukunda Alacağın Temliki, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 13, S. 1, 2005, s. 129-155.
• Ayan, Mehmet: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Baskı, Konya 2012 (Borçlar).
• Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku, Mülkiyet, C. II, 8. Baskı, Konya 2013 (II).
• Aydıncık, Şirin: Bir İnançlı İşlem Türü Olarak Alacağın Teminat Amacıyla Temliki, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 64, S. 1, 2006, s. 131-194.
• Baur, Fritz/ Stürner, Rolf: Sachenrecht, München 1999.
• Brehm, Wolfgang/ Berger, Christian: Sachenrecht, 2. Auflage, Leipzig 2005.
• Brox, Hans: Allgemeines Schuldrecht, 22. Auflage, München 1995.
• Coşkun, Gürkan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukukî Durumu, 1. Baskı, Ankara 2010.
• Çamurcu, Hayri: Dünya Nüfus Artışı ve Getirdiği Sorunlar, Balıkesir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, C. 8, S. 13, 2005, s. 87-105.
• Dullinger, Silvia: Bürgerliches Recht, Band II: Schuldrecht Allgemeiner Teil, 4., aktualisierte Auflage, Wien 2010.
• Eren, Fikret: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 15. Baskı, Ankara 2013 (Borçlar).
• Eren, Fikret: Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, 1. Baskı, Ankara 2014 (Özel).
• Erman, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Baskı, İstanbul 2010 (İnşaat).
• Erman, Hasan: Eşya Hukuku Dersleri, 4. Baskı, İstanbul 2013 (Eşya).
• Erman, Hasan: Karar İncelemesi: Arsa Payı İnşaat sözleşmesi, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 50, S. 1-4, 1984, s. 505-517 (Karar).
• Esener, Turhan/ Güven, Kudret: Eşya Hukuku, 4. Baskı, Ankara 2008.
• Fikentscher, Wolfgang/ Heinemann, Andreas: Schuldrecht, Berlin 2006.
• Franko, Nisim: Alacağın Temliki, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, C. 49, S. 1, 1994, s. 177-197.
• Guhl, Theo/ Koller, Alfred/ Schneyder, Anton K./ Druey, Nicolas Jean: Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage, Zürich 2000.
• Gümüş, Mustafa Alper: Alacağın Temliki Sözleşmesinin Şekli, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, Temmuz 2011, s. 9-35 (Temlik).
• Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. II, İstanbul 2012 (Özel).
• Günel, Mustafa Cahit: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin İnşaattaki Ayıp Nedeni ile Sahip Olduğu Haklar, Prof. Dr. Ergun Özsunay'a Armağan, s. 411-434.
• Gürsoy, Kemal Tahir/ Eren, Fikret/ Cansel, Erol: Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978.
• Hatemi, Hüseyin/ Gökyayla, Emre: Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, 2. Baskı, İstanbul 2012.
• Kaya, Özgür Katip: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul 1993.
• Keskin, İsa: Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Karşılaşılan İlginç Durumlar, Yaklaşım Dergisi, Y. 16, S. 190, Ekim 2008, s. 92-101.
• Kılıçoğlu, Ahmet M.: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 17. Baskı, Ankara 2013.
• Kırca, Çiğdem: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu (Bildiriler - Tar-tışmalar), Ankara 2007, s. 77-98.
• Kocaman, A.: Alacağın Temlikinin Benzer Üçlü İlişkiler Karşısındaki Teorik Sorunu, Ankara 1992.
• Koziol, Helmut/ Welser, Rudolf: Grundriss des bürgerlichen Rechts, Wien 2007.
• Kurşat, Zekeriya: İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki Etkileri, Prof. Dr. Ergun Özsunay'a Armağan, s. 751-778.
• Oğuzman, Kemal M./ Seliçi, Özer/ Oktay-Özdemir, Saibe: Eşya Hukuku, 15. Baskı, İstanbul 2012.
• Oğuzman, M. Kemal/ Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. I, 11. Baskı, İstanbul 2013 (I).
• Oğuzman, M. Kemal/ Öz, M. Turgut: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. II, 11. Baskı, İstanbul 2013 (II).
• Reisoğlu, Safa: Arsa Payı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar, BATİDER, C. 24, S. 2 (Seza Reisoğlu’na Armağan Sayısı), s. 5-17.
• Rey, Heinz: Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Bern 1991.
• Sarı, Suat: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Hakkın Şerhi, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 64, S. 2, 2006, s. 273-300.
• Schellhammer, Kurt: Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen samt Wohnungseigentums-und Grundbuchrecht, 2., neu bearbeitete Auflage, Heidelberg 2005.
• Schwab, Karl Heinz/ Prütting, Hanns: Sachenrecht, München 1996.
• Tekinay, Selâhattin Sulhi/ Akman, Sermet/ Burcuoğlu, Halûk/ Altop, Atilla: Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Baskı, İstanbul 1993.
• Tunçomağ, Kenan: Türk Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C. I, İstanbul 1976.
• Üçer, Mehmet: Roma Hukuku’nda ve Karşılaştırmalı Hukukta Alacağın Temliki, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 54, S. 3, 2005, s. 397-443.
• Weber, H. Rolf: Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band VI, Bern 2005.
• Wieling, Hans Josef: Sachenrecht, Zweite Auflage, Trier 1994.
• Yaşar, Halis: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 3. Kişinin (Alıcı) Hak ve Sorumlulukları, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 102, 2012, s. 289-322.
• Yavuz, Cevdet: Borçlar Hukuku Dersleri, Özel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2013.
• Yener, Mehmet Deniz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, 1. Baskı, İstanbul 2011 (Temerrüt).
• Yener, Mehmet Deniz: Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklarını Üçüncü Şahıslara Devri ve Sonuçları, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C. 65, S. 2, 2007, s. 371-382 (Devir).