The change of capitalization rates in agricultural lands over time in Türkiye: The case of Aydın-Denizli junction Karacasu-Tavas state highway route

Year 2024, Volume: 6 Issue: 2, 56 - 64

Mehmet Erdemir Gündoğmuş

https://doi.org/10.51765/tayod.1437791

Abstract

No research has been found that measures the change in the capitalization rate of agricultural lands in the same region over time in Turkey. In this study, the land valuation studies carried out in 2015 and 2023 on the expropriation route between the 21st and 70th kilometers of the Aydın-Denizli Junction-Karacasu-Tavas State Highway compared in terms of calculated capitalization rates. In the valuation study conducted in the region in 2015, the real sales prices of 21 numbers of dry farmlands and 17 numbers of irrigated farmlands reached, and the average capitalization rate for dry farmland calculated as 5.92% and for irrigated farmland as 5.44%. In the valuation study conducted in 2023, the real sales price of 23 numbers of dry farmland and 12 numbers of irrigated farmland was determined, and the average capitalization rate for dry farmland calculated as 5.42% and for irrigated farmland as 4.92%. According to the research results, the unit prices of dry field lands increased by 13.96 times and the unit prices of irrigated field lands increased by 13.94 times on the same route. It was calculated that the annual average net income calculated in dry field lands increased by 12.78 times and in irrigated field lands by 12.63 times. In the examined period, the average capitalization rate calculated in dry field lands decreased by 0.5 points and the average capitalization rate calculated in irrigated field lands decreased by 0.52 points. The result was discussed in terms of the effects of the Covid-19 pandemic experienced during the examined period

Keywords

Agricultural Land, Capitalization Rate, Income Method, Expropriation, Karacasu-Tavas

Project Number

-

Türkiye’de tarım arazilerinde kapitalizasyon oranlarının zaman içindeki değişimi: (Aydın-Denizli) ayrımı Karacasu-Tavas devlet karayolu yolu güzergahı örneği

Abstract

Türkiye’de tarım arazilerinde aynı yörede zaman içinde kapitalizasyon oranının değişimini ölçen bir araştırmaya rastlanmamış olup, bu çalışmada zaman içinde kapitalizasyon oranındaki değişimin ölçüldüğü bir örneği, bilim camiası ile paylaşmak hedeflenmiştir. Çalışmada, Aydın-Denizli Ayrımı-Karacasu-Tavas Devlet Karayolunun 21. Kilometre ile 70. kilometreleri arası kamulaştırma güzergâhında 2015 ve 2023 yıllarında yapılan arazi değerleme çalışmalarının hesaplanan kapitalizasyon oranları açısından karşılaştırması yapılmıştır. Yörede 2015 yılında yapılan değerleme çalışmasında 21 adet kuru tarla ve 17 adet sulu tarla arazisinin gerçek satış fiyatına ulaşılabilmiş olup, kuru tarla arazisi için ortalama kapitalizasyon oranı %5,92 ve sulu tarla arazilerinde %5,44 olarak hesaplanmıştır. 2023 yılında yapılan değerleme çalışmasında ise 23 adet kuru tarla ve 12 adet sulu tarlanın gerçek satış fiyatı tespit edilmiş olup, kuru tarla arazileri için ortalama kapitalizasyon oranı %5,42 ve sulu tarla arazilerinde ortalama %4,92 olarak hesaplanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre aynı güzergâhta kuru tarla arazilerinin birim fiyatları 13,96 kat, sulu tarla arazilerinin birim fiyatları ise 13,94 kat artış göstermiştir. Kuru tarla arazilerinde hesaplanan yıllık ortalama net gelirin 12,78 kat, sulu tarla arazilerinde ise 12,63 kat arttığı hesaplanmıştır. İncelenen dönemde kuru tarla arazilerinde hesaplanan ortalama kapitalizasyon oranı 0,5 puan ve sulu tarla arazilerinde hesaplanan ortalama kapitalizasyon oranı 0,52 puan azalma göstermiştir. Çıkan sonuç, incelenen dönemde yaşanan Covid-19 pandemisinin etkileri açısından tartışılmıştır.

Keywords

Tarım Arazisi, Kapitalizasyon Oranı, Gelir Yöntemi, Kamulaştırma, Karacasu-Tavas

Ethical Statement

Çalışmada, araştırma ve yayın etiğine uyulmuştur.

Supporting Institution

Herhangi bir kurum tarafından desteklenmemiştir.

Project Number

-

Thanks

Bu çalışmanın yapılması konusunda bana imkan sağlayan Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı, Karayolları Genel Müdürlüğü, Taşınmazlar Dairesi Başkanlığı yönetim ve mühendis kadrosuna teşekkür ederim. Ayrıca yörede sabırla anket esnasında sorularını cevaplayan çiftçilerimize şükranlarımı sunuyorum.

References

• Açıl, A. F. (1976). Türkiye’de 1950-1974 yılları arasında muhtelif tarımsal arazi nevilerinin kıymetleri ve bunlardaki değişmeler. A.Ü.Z.F. Yayınları.
• Burt, O. R. (1986). Econometric modeling of the capitalization formula for farmland prices. American Journal of Agricultural Economics, 68(1), 10-26. https://doi.org/10.2307/1241645
• Engindeniz, S., & Olgun, A. (2003). Determination of land tree values of hybrid poplar plantations: A case study for Turkey. Southern African Forestry Journal, 197(1), 31-38. https://doi.org/10.1080/20702620.2003.10431719
• Erkuş, A., Bülbül, M., Kıral, T., Açıl, A. F., & Demirci, R. (1995). Tarım ekonomisi. Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi, Eğitim Araştırma ve Geliştirme Vakfı Yayınları.
• Fisher, I. (1930). The theory of interest. The Macmillan Company.
• Karakayacı, Z. (2023). Konya ili tarım arazileri için kapitalizasyon oranı ve değer tespiti. KSÜ Tarım ve Doğa Dergisi, 26(3), 664-672. https://doi.org/10.18016/ksutarimdoga.vi.1166338
• Keskin, G. (2022). Tarımsal değerlemede gelirlerin kapitalizasyonu ve pazar değeri tartışması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 4(2), 74-81. https://doi.org/10.51765/tayod.1177922
• Keynes, J. M. (1980). İstihdam, faiz ve para genel teorisi (Çeviri: Baltacıgil, A.). Minnetoğlu Yayınları.
• Kıral, T., Kasnakoğlu, H., Tatlıdil, F. F., Fidan, H., & Gündoğmuş, E. (1999). Tarımsal ürünler için maliyet hesaplama metodolojisi ve veri tabanı rehberi. Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37.
• Murray, W. G., Harris, D. G., Miller, G. A., & Thompson, N. S. (1983). Farm appraisal and valuation. The Iowa State University Press.
• Mülayim, Z. G., & Güneş, T. (1986). Yeni bilirkişi rehberi. Ayyıldız Matbaası.
• Mülayim, Z. G. (2001). Tarımsal değer biçme ve bilirkişilik. Yetkin Yayınları.
• Rehber, E. (1999). Tarımsal kıymet takdiri ve bilirkişilik, Vipaş A.Ş.
• Tanrıvermiş, H., & Gündoğmuş, E. (2004). Yamula barajı göl alanı içinde ve mücavir alandaki arazilerin değerlerinin takdirinde kullanılabilecek arazi net gelirleri ve kapitalizasyon faiz oranları ile arazi değerlerinin araştırılması. Eduser Ltd. Şti.
• TEAE. (2001). Türkiye’de bazı bölgeler için önemli ürünlerde girdi kullanımı ve üretim maliyetleri. TKB Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü (TEAE), Proje Raporu No:2001-14.
• TÜİK. (2014). Tüketici fiyat endeksi. Erişildi 5 Aralık 2014, http://www.tuik.gov.tr/PreIstatistikTablo.do?istabid=273
• TÜİK. (2023). Tüketici fiyat endeksi. Erişildi 5 Mayıs 2023,https://data.tuik.ov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi -Nisan-2023-49653
• Yang, W. F. (1986). Zirai İşletmecilikte tetkik ve araştırma metotları (Çeviren: Talim, M.) E.U. Ziraat Fakültesi Yayın No: 90.
• Ziraatbank, (2014). Tarımsal kredi faiz oranları. Erişildi 5 Aralık 2014, https://www.ziraatbank.com.tr/tr/ticari/tarim
• Ziraatbank, (2023). Tarımsal kredi faiz oranları. Erişildi 5 Mayıs 2023, https://www.ziraatbank.com.tr/tr/ticari/tarim