Türkiye 'de ve Uluslararası Çalışmalarda Arsa Değerlemede Kullanılan Kriterlerin İrdelenmesi ve Faktör Analizi ile Azaltımı

Yıl 2016, Cilt: 16 Sayı: 2, 303 - 322, 30.04.2016

Şükran Yalpır , Fatma Bünyan Ünel

Öz

Taşınmaz değerleme; çok disiplinli çalışma gerektiren, gerek taşınmaz çeşitliliği ile gerekse değerleme

işlemlerindeki farklılıklarla ayrı ele alınması gereken geniş bir konudur. Bu çalışma, arsa değerini

etkileyen kriterlerin; akademik çalışmalarda, mevzuatlarda ve uluslararası standartlarda nasıl

oluşturulduğunu irdelemek amacıyla yapılmıştır. Uygulama için taşınmaz türü olarak kentsel alanların

temelini oluşturan “arsa” seçilmiş ve değerini etkileyen kriterlerin nasıl ele alındığı incelenmiştir.

Ülkemizde mevzuatlarda, Yüksek Öğrenim Kurumu'nun (YÖK) Fen ve Sosyal Bilimler Enstitüleri

tarafından yapılmış çalışmalarda ve Uluslararası standartlarda; taşınmaz türlerine göre, standart bir

formda değeri etkileyen kriterlerin bulunmadığı, her uygulamada değişkenlik gösterdiği ve değeri

etkileyen kriterlerdeki yaklaşımlarda kavram kargaşası olduğu gözlemlenmiştir. Çalışmada, arsaların

değerlemesinde kullanılacak kriterler bahsedilen literatürden alınarak anket soruları hazırlanmış ve

değerleme konusunda 519 uzmana yöneltilen 125 soruya göre elde edilen verilere faktör analizi

uygulanmıştır. Analizi sonucundan birbirinden bağımsız 10 faktör elde edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Arsa; Kriter, Toplu Değerleme, Arsa Değerlemesi, Faktör Analizi.

Kaynakça

• 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu. Kabul Tarihi: 29/7/1970, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 11/8/1970 Sayı: 13576, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5 Cilt: 9 Sayfa: 2662.
• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu. Kabul Tarihi: 9/6/1932, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 19/6/1932, Sayı: 2128, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 3, Cilt: 13, Sayfa: 426.
• 2499 (Mülga) Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu. Kabul Tarihi: 4/11/1983, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 8/11/1983, Sayı: 18215, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 22, Sayfa: 843.
• 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanun, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 1/12/1984, Sayı: 18592, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 24, Sayfa: 80.
• 3194 Sayılı İmar Kanunu. Kabul Tarihi: 3/5/1985, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 9/5/1985, Sayı: 18749, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 24, Sayfa: 378.
• 4046 Sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunu. Kabul Tarihi: 24/11/1994, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 27/11/1994, Sayı: 22124, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 34).
• 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun. Kabul Tarihi: 21/2/2007, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 6/3/2007 Sayı: 26454.
• 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu. Kabul Tarihi: 6/12/2012, Yayımlandığı R. Gazete; Tarih: 30/12/2012, Sayı: 28513.
• 7/3995 Nolu Emlak Vergine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük. Bakanlar Kurulu Kararının Tarihi: 29/2/1972, R. Gazete; Tarih: 15/3/1972, Sayı:14129, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 11, Sayfa:1801.
• 2009/15154, Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Arazi Toplulaştırmasına İlişkin Tüzük, R. Gazete; Tarih: 24/7/2009, Sayı:27298, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 48.
• 2013/5150 Nolu Tapu Sicili Tüzüğü. Bakanlar Kurulu Kararının Tarihi: 22/7/2013, R. Gazete; Tarih: 17/8/2013, Sayı:28738, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 53.
• 26356, 24.11.2006. Kamulaştırma Davalarında Bilirkişi Olarak Görev Yapacakların Nitelikleri ve Çalışma Esaslarına İlişkin Yönetmelik.
• 26557, 19.06.2007. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik.
• 6 Seri No’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği. Resmi Gazete; Tarih: 29.07.1972, Sayı: 14260.
• VII‐128.7 Seri No’lu Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ. Resmi Gazete; Tarih: 14.08.2014, Sayı: 29088.
• VIII‐45, Seri No’lu Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ. Resmi Gazete; Tarih: 06.03.2006, Sayı: 26100.
• 313 Sıra Nolu Milli Emlak Genel Tebliği. Resmi Gazete; Tarih: 29.08.2007, Sayı: 26628.
• 355 Sıra Nolu Milli Emlak Genel Tebliği. Resmi Gazete; Tarih: 31.05.2013, Sayı: 28663.
• 2013/1 Seri nolu Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi. 05.03.2013, Sayı:82673428‐175.99[6650‐150]‐18305, 83/6122 sayı ve 28.02.1983 tarihindeki Bakanlar Kurulu Kararı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar”.
• 2009/15635, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü. Resmi Gazete; Tarih: 17.12.2009, Sayı: 27435.
• Alpar, R., 2013. Çok Değişkenli İstatistiksel Yöntemler (Uygulamalı). Detay Yayıncılık, Ankara, 269‐309. Altınay Cingöz, A.R.A., 2011. Hedonik talep teorisi
• çerçevesinde bir fiyatlandırma örneği. Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 158.
• Atılgan, Y., 2010. Hazine taşınmaz mallarının değerlemesi ve Türkiye ekonomisine etkileri. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 165.
• Altunışık, R., Çoşkun, R., Bayraktaroğlu, S. ve Yıldırım, E., 2010. Sosyal Bilimlerde Araştırma Yöntemleri SPSS Uygulamalı. Sakarya Yayıncılık, Sakarya, 261‐275.
• Biçen, S., 2010. Uluslararası Sermaye Yatırımlarının Gelişmekte Olan Ülkelerin Bankacılık Sektörüne Etkisi Türkiye Örneği. Doktora Programı, Kadir Has Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 189.
• Büyüköztürk, Ş. 2002. Faktör Analizi: Temel Kavramlar ve Ölçek Geliştirmede Kullanımı. Kuram ve Uygulamada Eğitim Yönetimi, Sayı: 32, 470‐483.
• CUSPAP, 2014. The Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Appraisal Institute of Canada, Ottawa, Canada, 91.
• Çakır, P., 2013. Arsa vasıflı taşınmazların değerine etki eden faktörlerin ve bu faktörlerin önem sıralarının belirlenmesi. Yüksek Lisans Tezi, Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Samsun, 91.
• Çalışkan, G., 2011. Gayrimenkul piyasalarında proje geliştirme yöntemleri ve uygulamalar. Yüksek Lisans Tezi, Haliç Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 163.
• Deveci Kalaycı, E., 2007. Kentsel alanlarda taşınmaz mal değerlemesi ve Afyonkarahisar örneği. Yüksek Lisans Tezi, Afyon Kocatepe Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Afyon, 79.
• Durmuş, H., 2010. Arsa düzenlemesine üç boyutlu değer esaslı bir yaklaşım. Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, 81.
• Eban Arıkan, F., 2008. Ev kiralarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat yöntemi ile belirlenmesi. Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 99.
• Erdoğan, A., 2011. Mekânsal Karar Destek Sistemi uygulaması olarak web tabanlı emlak değer haritası tasarımı ve geliştirilmesi. Yüksek Lisans Tezi, Fırat Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Elazığ, 95.
• EVS, 2012. European Valuation Standards 2012. The European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA), ISBN 9789081906005, Belgium, 233.
• Guidance on International Mass Appraisal and Related Tax Policy, 2014. The International Association of Assessing Officers, ISBN 978‐0‐88329‐213‐6, The United States of America, 23.
• Gündoğdu, E., 2007. Mortgage kredilerinin konut fiyatlarına etkisinin bazı Avrupa ülkeleri ve Türkiye için araştırılması. Yüksek Lisans Tezi, Çukurova Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Adana, 71.
• Gündoğdu, Ö., 2011. Sosyo‐ekonomik ve mekansal değişkenlerin hanehalkı kira harcamaları üzerine etkilerinin hedonik fiyat fonksiyonu ile tahmin edilmesi. Yüksek Lisans Tezi, Süleyman Demirel Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Isparta, 107.
• IVS, 2011. International Valuation Standards, International Valuation Standards Council. ISBN: 978‐0‐9569313‐0‐6, United Kingdom, 73.
• İnci, M., 2008. Emlak piyasasında talebe etki eden faktörler: Muğla için hedonik fiyatlandırma modeli uygulaması, Yüksek Lisans Tezi, Muğla Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Muğla, 138.
• İspir, G., 2006. İmar uygulamalarında değer farklılıkları ve dağıtım ilişkileri, Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, 203.
• Karakuş, H.H., 2011. Kentsel alanlarda gayrimenkul değerlemesi ve Balıkesir örneği. Yüksek Lisans Tezi, Balıkesir Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Balıkesir, 169.
• Kördiş, G., 2013. Antalya'da konut fiyatlarını etkileyen faktörler: Hedonik yaklaşım. Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Antalya, 109.
• Narin, H., 2010. Planlama sürecinde geliştirilen gayrimenkul yatırımlarının rant etkisinin incelenmesi, Kurtköy örneği. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 155.
• Nişancı, R., 2005. CBS ile nominal değerleme yöntemine dayalı piksel tabanlı kentsel taşınmaz değer haritalarının üretilmesi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, 217.
• Özfidan, F., 2008. Taşınmaz Değerlemesi Bilgi Sistemi tasarım ve uygulaması: Yenişehir Örneği. Yüksek Lisans Tezi, Zonguldak Karaelmas Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Zonguldak, 101.
• Özkan, H.S., 2009. Taşınmaz satış fiyatına etki eden faktörlerin istatistiksel yöntemlerle araştırılması. Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 81.
• RICS, 2014. Valuation ‐ Professional Standards 2014. The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 314.
• Saner, E., 2008. Türkiye'de konut piyasasının belirleyicileri: Ampirik bir uygulama. Yüksek Lisans Tezi, Zonguldak Karaelmas Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Zonguldak, 108.
• Savuran, O.İ., 2008. Gayrimenkul fiyat endeksleri ve İstanbul Etiler bölgesinde konutlar için hedonik fiyat endeksi uygulaması. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 131.
• Sezer, A.K., 2010. Taşınmaz fiyat değerlemesi ve model belirleme. Yüksek Lisans Tezi, Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Fen Bilimleri Enstitüsü, Gebze, 80.
• Standard on Mass Appraisal of Real Property, 2013. The International Association of Assessing Officers. ISBN 978‐0‐88329‐207‐5, 16.
• Tatoğlu, H.E., 2008. Gayrimenkul değerlemesi ve Eryaman/Ankara Bölgesinde bir uygulama. Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 264.
• Timur, S., 2009. Coğrafi Bilgi Sistemleri destekli taşınmaz değer haritalarının oluşturulması: İstanbul ili, Şişli ilçesi örneği. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 77.
• TKMP, 2011. Parametrelerin Belirlenmesi ve Standart Oluşturma Komisyonu Raporu. TKMP, 4. Bileşen Gayrimenkul Değerleme, ÇŞB, TKGM, Kadastro Dairesi Başkanlığı, Ankara, 102.
• TKMP, 2014. Gayrimenkul Değerleme Bileşeni Pilot Uygulama Taslak Tamamlanma Raporu. TKMP, 4. Bileşen Gayrimenkul Değerleme, ÇŞB, TKGM, Kadastro Dairesi Başkanlığı, Ankara, 198.
• Torun, M.K., 2009. Taşınmaz değer haritalarının Coğrafi Bilgi Sistemleri ile üretilmesi. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 81.
• Tuna, M.F., 2013. Pazarlama kapsamında Coğrafi Bilgi Sistemleri'nin konut fiyatlarının belirlenmesinde kullanımı: Ankara ilinde bir uygulama. Yüksek Lisans Tezi, Cumhuriyet Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Sivas, 116.
• USPAP, 2013. The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). The Appraisal Standards Board, The Appraisal Foundarion, 2014‐2015 Edition, ISBN: 978‐0‐9798728‐9‐1, The United States of America, 87.
• Utkucu, T., 2007. Hazine taşınmaz mallarının değerlemesi ve Türkiye ekonomisine etkileri. Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 136.
• Uygun, U., 2011. İmar uygulamasında değer esası kriterlerine göre dağıtım probleminin yapay zeka yöntemiyle çözümü. Yüksek Lisans Tezi, Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü , Fen Bilimleri Enstitüsü, Gebze, 113.
• Ünlü, S., 2010. Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) yardımı ile taşınmaz değer haritalarının oluşturulması ve Eskişehir örneği. Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya, 206.
• Ünlükara, T., 2008. Lüks konutlarda satış fiyatını etkileyen faktörlerin incelenmesi: İstanbul örneği. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 101.
• Üreten, A., 2007. Gayrimenkul değerleme yöntemleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında değer tespiti. Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 214.
• Yahşi, E., 2007. Konut değerlemesi ve konut değerini etkileyen faktörlerin Regresyon Analizi ile incelenmesi. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik
• Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 88. Yalpır, Ş., 2007. Bulanık Mantık Metodolojisi ile taşınmaz değerleme modelinin geliştirilmesi ve uygulaması: Konya örneği. Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya, 233.
• Yeşildağ, E., 2013. Türkiye’de Aracı Kuruluşların Gelişimi ve Yatırımcıların Aracı Kuruluş Seçimine Etki Eden Unsurlar: Bir Faktör Analizi Uygulaması. Doktora tezi, Adnan Menderes Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Aydın, 205.
• Yıldırım, S., 2015. Türkiye’de emlak vergi sistemine küme değerleme ile yaklaşım. Yüksek Lisans Tezi, Aksaray Üniversitesi, Fen Bilimler Enstitüsü, Aksaray, 78.
• Yıldızcı, A.H., 2007. Gayrimenkül yatırımlarını etkileyen faktörler ve Atyrau şehri değerlendirmesi. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 75.
• Yomralıoğlu, T., 1993. A Nominal Asset Value‐Based Approach for Land Readjustment and Its implementation Using Geographical Information Systems, PhD, University of Newcastle upon Tyne, Department of Surveying, UK, 327.
• Yomralıoğlu, T., 1997. Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı, JEFOD‐Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri. Trabzon, 153‐169.
• 1‐http://www.ivsc.org/content/about‐internationalvaluation‐ standards‐council‐ivsc, (05.03.2015)
• 2‐www.appraisalinstitute.org, (05.03.2015)
• 3‐http://www.marketwired.com/pressrelease/ appraisal‐institute‐canada‐signs‐mou‐supportinternational‐ valuation‐standards‐1960918.htm, (05.03.2015)
• 4‐http://en.wikipedia.org/wiki/Uniform_Standards_of_Pro fessional_Appraisal_Practice#cite_note‐2, (05.03.2015)
• 5.http://www.mass.gov/dor/docs/dls/publ/101handbook/ chapter2.pdf, (01.03.2015)
• 7‐ Açımlayıcı Faktör Analizi dosya.marmara.edu.tr/akademikgelisim/sunum/faktora nalizi.pps, (10.07.2015