Gayrimenkul değerlemesinde geleneksel yöntemler

Yıl 2022, Cilt: 12 Sayı: 1, 246 - 259, 15.01.2022

Kemal Çelik

https://doi.org/10.17714/gumusfenbil.925678

Öz

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkul veya ilişik hakların belirlenen zaman periyodunda muhtemel değerinin gerçeğe yakın olarak belirlenmesidir. Gayrimenkul piyasasının güvenli işleyebilmesi, gayrimenkullerin güncel ve gelecekteki rayiç değerlerinin bilinmesine bağlıdır. Gayrimenkullerin gerçek değerlerinin bilinmemesi, alım-satım işlemleri, emlak vergisi, kentsel dönüşüm uygulamaları vb. işlemlerde sorun oluşturmaktadır. Gayrimenkullerden güncel değere göre vergi alınmaması ekonomik kayıplara neden olmaktadır. Günümüzde nominal değerleme, çoklu regresyon ve yapay sinir ağları, bulut CBS vb. farklı birçok kitlesel değerleme yöntemleri taşınmaz değerleme işlemlerinde kullanılmaktadır. Ülkemizde geleneksel tekil değerleme yöntemi olarak kullanılmakta olan maliyet yöntemi, gelir yöntemi ve emsal karşılaştırma yöntemleri bu çalışmada örnek değerleme çalışması eşliğinde tartışılmıştır. Yapılan bu örnek değerleme çalışmasında arazi, arsa tanımları üzerinde durularak, esasen konut alanı ve sanayi alanına isabet eden alanlarda karşılaştırma yöntemi kullanılarak değerleme yapılmıştır. Samsun İli, Atakum İlçesi, Büyükkolpınar Mahallesi ve Gümüşhane İli, Merkez, Bağlarbaşı Mahallesi sırasıyla konut ve sanayi alanı değerlemesi çalışması için pilot bölge seçilmiş ve buna uygun olarak parsel alanı, imar hakkı, satış tarihi, satış değeri verileri elde edilmiştir. Kentteki konut alanına isabet eden arsalar ile sanayi alanı tanımlı arsaların değerlerinin değerleme birimleri (alan/hacim) açısından farklı olduğu tartışılmıştır.

Anahtar Kelimeler

Arsa, Değer, Değerleme, Değerleme yöntemleri, Gayrimenkul

Traditional methods in in real estate valuation

Öz

Real estate valuation is the determination of the possible value of the real estate or attached rights as close to the truth in the determined time period. The safe operation of the real estate market depends on knowing the current and future market values of real estates. Not knowing the real values of real estates causes problems in such market actions as buying and selling transactions, real estate tax, urban transformation applications, etc. Failure to collect taxes in accordance with the currrent real value causes economic losses. Currently, a variety of mass valuation methods such as naminal valuation, multiple regression, artificial neural networks, cloud GIS etc. are used in the process of real estate valuation. Cost, income and peer comparison methods which are used as conventional single valuation methods in Turkey are discussed in this study in accordance with sample valuation study. In this sample valuation study, after clarifying rural and urban land, valuation study for residential and industrial urban land are carried out by basically using the comparison approach. Büyükkolpınar district in Atakum county of Samsun province and Bağlarbaşı district in central county of Gümüşhane province are selected as the pilot areas for residential and industrial land valuation studies respectively, and plot area, zoning rights, transaction time and value information are collected accordingly. That the value of land corresponding residential and industrial areas is different in accordance with the valuation units (square meters; cubic meters) are discussed.

Anahtar Kelimeler

Land, Value, Valuation, Valuation methods, Real estate

Kaynakça

• Açlar, A. ve Çağdaş, V. (2008). SPK ve kamulaştırma değerleyicileri mühendis, mimar ve uzmanlar için taşınmaz (gayrimenkul) değerlemesi, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, ISBN: 978-9944-89-558-3, 113-124, Ankara.
• Akkaynak, B. (2017). Gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkul değerlemesi üzerine bir uygulama, Sosyal Bilimler Dergisi / The Journal of Social Science, 18, (18), 695-717. https://doi.org/10.16990/SOBIDER.3898
• Bal, H. (2018). Gayrimenkul değerleme esasları, SPK Lisanslama Sınavlarına Hazırlık, ISBN: 978-605-84350-2-5, Özdoğan Matbaa Yayın ve Hed. Eşya San. Tic. Ltd. Şti, Ankara
• Bakanlar Kurulu Kararı, (1983). T.C. Resmî Gazete, (17984, 11/03/1983)
• Bin, O. (2004). A prediction comparison of housing sales prices by parametric versus semi-parametric regressions, Journal of Housing Econoiıcs, 13, (1), 68-84, https://doi.org/10.1016/j.jhe.2004.01.001
• Cupal, M. (2016). Price adjustments of price-setting factors under sales comparison approach (SCA), Global Journal of Business, Economics and Management: Current Issues, 6, (2), 164-170.
• Cupal, M. (2017). Sales comparison approach indicating heterogeneity of particular type of real estate and corresponding valuation accuracy, Acta Universitatis Agriculturae et Silviculturae Mendelianae Brunensis, 65, (3): 977–985, https://doi.org/10.11118/actaun201765030977
• Çelik, K. ve Aşık, Y. (2004). Emlak vergisi değerinin piyasa koşullarına göre belirlenmesi, Mülkiyet Dergisi, Tapu ve Kadastro Müfettişleri Derneği Yayın Organı, Sayı 52, Ankara
• Çoşar, G. Ö. ve Engindeniz, S. 2011). Tarım arazilerinin değerlemesinde coğrafi bilgi sisteminden yararlanma olanakları, Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 48(3): 283-290, ISSN 1018 – 8851, İzmir
• Deveci, E. ve Yılmaz, İ. (2009) Coğrafi bilgi sistemleri yardımıyla taşınmaz mal değerlemesi: Afyonkarahisar il merkezi örneği, Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1(1), (33-47)
• Donald, M. and Jess, B. (1996). Unit selection and the sales comparison approach, Journal of Property Valuation & Investment, 14(5), https://doi.org/10.1108/14635789610154262
• Emlak Vergisi Kanunu, (1970). Yayımlandığı Düstur; Tertip:5 Cilt:9 Sayfa:2662, T.C. Resmî Gazete, (13576, 11/8/1970),
• Ertaş, M. (2000), Kentsel alanlarda taşınmaz mal değerlemesi, Doktora Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
• Farkas, A. and Porumb, B. (2020). A multi-attribute sales comparison method for real estate valuation, Periodica Polytechnica Social and Management Sciences, 28(1), 1–11. https://doi.org/10.3311/PPso.13897
• Gümüş, U. T., Sezer, D. ve Ulu, E. (2017). Kentsel alanlarda gayrimenkul değerlemesi ve aydın il merkezinde bölgesel kapitalizasyon oranının belirlenmesi, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 6(1), 134 – 155.
• IVSC (t.y.). We build trust in valuation. https://www.ivsc.org/
• Hans, I. (2002). The linear algebra of the sales comparison approach, Journal of Real Estate Research, 24(2), 117-128. https://doi.org/10.1080/10835547.2002.12091090
• İmar Kanunu, (1985). Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5 Cilt: 24 Sayfa: 378, T.C. Resmî Gazete, (18749, 9/5/1985),
• Karakuş H. H., Özdemir, T. ve Turabi, A. (2011). Kentsel alanlarda gayrimenkul değerlemesi ve Balıkesir il merkezinde bölgesel kapitalizasyon oranlarının belirlenmesi, Balıkesir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 13(2), 112-119.
• Lisi, G. and Iacobini, M. (2018). Estimating adjustment factors for the sales comparison approach in the presence of heterogeneous housing and thin markets, Journal Of Real Estate Research, 40(1), 89-120. https://doi.org/10.1080/10835547.2018.12091493
• Lisi, G. (2019). Sales comparison approach, multiple regression analysis and the implicit prices of housing. Journal of Property Research, 36(3), 272-290, https://doi.org/10.1080/09599916.2019.1651755
• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, (2014). T.C. Resmi Gazete (29030, 14 Haziran 2014) Mete, M. ve Yomralıoğlu, T. (2019). CBS ile nominal taşınmaz değer haritası üretiminde çözünürlük araştırması, Türkiyede Arazi Yönetimi Dergisi, 1(1), 16-23, e-ISSN:2687-5187
• Munshifwa, E. K. (2021). An ınvestigation ınto the use of “Hybrid” adjustment techniques in the application of the sales comparison method in residential valuation, Real Estate Management and Valuation, 29(1), 1-11. https://doi.org/10.2478/remav-2021-0001
• Öztürk, M. (2017). Gelir getiren emlâk değerlemesi, Journal of Yasar University, 3(10), 1347-1367.
• Rehber, E. (2008). Tarımsal kıymet takdiri (değerleme) ve bilirkişilik, Ekin Yayınları, Bursa.
• RICS (t.y.). About us. https://www.rics.org/uk/about-rics/
• MingYou, S. and Chang, C. (2009). Weight regression model from the sales comparison approach, Property Management, 27(5), 302-318. https://doi.org/10.1108/02637470910998465
• Taygır, T. ve Hacıköylü, C. (2018). Arsa ve arazilere yönelik mali yükümlülükler çerçevesinde kentsel rantların vergilendirilmesi, Eskişehir Osmangazi Üniversitesi İİBF Dergisi, 13(2), 77–100. https://doi.org/10.17153/oguiibf.339176
• TEGOVA (t.y.). Setting standards for European valuers. https://www.tegova.org/
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununu, (2005). Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5 Cilt: 14 Sayfa: 9515.Kanun Numarası: 5403, T.C. Resmi Gazete (25880, 19/7/2005)
• Uluslararası Değerleme Standartları (2017). Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC).
• Vuuren, D. J. (2017). Modified sales comparison method: valuing under (un)certainty, Journal of Property Investment & Finance, 35(1), 101-110. https://doi.org/10.1108/JPIF-09-2016-0074
• Vergi Usul Kanunu, (1961). Yayımlandığı Düstur; Tertip: 4 Cilt: 1 Sayfa: 1037.Kanun Numarası: 213, Kabul Tarihi: 4/1/1961, T.C. Resmi Gazete (10703, 10/1/1961)
• Yıldız, N. (2000). Kamulaştırma tekniği, Türk Mühendis Mimarlar Odaları Birliği, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara.
• Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., Çete, M. ve Candaş, E. (2011). Dünya’da arazi yönetimi, Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, 26‐27 Mayıs 2011, Okan Üniversitesi, İstanbul.