Türkiye’de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi

Yıl 2021, Cilt: 5 Sayı: 1, 1 - 30, 31.03.2021

Ali Cüneyt Çetin

https://doi.org/10.31200/makuubd.846667

Cited By: 17

Öz

Bu çalışmada Türkiye’deki konut fiyatlarına etki eden faktörler ve bu faktörler arasındaki uzun dönem ve nedensellik ilişkileri araştırılmıştır. Analizde konut fiyatlarını temsilen konut fiyat endeksi bağımlı değişken, konut kredisi ağırlıklı ortalama faiz oranı, bankacılık sektörü konut kredileri toplamı, TÜFE bazlı reel efektif döviz kuru, sanayi üretim endeksi, inşaat malzemeleri toptan eşya fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi ve reel kira endeksi ise bağımsız değişkenler olarak kullanılmıştır. Çalışmada 2012:12-2020:08 dönemini kapsayan aylık veriler analiz edilmiştir. Değişkenlere uygulanan Gecikmesi Dağıtılmış Otoregresif Sınır Testi (ARDL) eş bütünleşme testi sonuçlarına göre, tüketici fiyat endeksi ve sanayi üretim endeksi konut fiyatlarını negatif yönde, konut kredisi faiz oranı ve inşaat malzemeleri toptan eşya fiyat endeksi pozitif yönde etkilemektedir. Granger nedensellik analizi sonucunda İnşaat Malzemeleri Toptan Eşya Fiyat Endeksinden ve Tüketici Fiyat Endeksinden konut fiyatları endeksine doğru tek yönlü nedensellik ilişkisi tespit edilmiştir. Sanayi Üretim Endeksi ile konut fiyatları endeksi arasında ise iki yönlü Granger nedensellik görülmüştür.

Anahtar Kelimeler

Konut Fiyatları, Konut Kredisi Faiz Oranları, Kira Endeksi, Döviz Kuru, Enflasyon

An Analysis of Factors Affecting Housing Prices in Turkey

Öz

In this study, factors affecting housing prices in Turkey and the long-run and causality relationship between these factors were investigated. In the analysis, house price index was used as the dependent variable, representing the house prices. Weighted average interest rate for housing loans, banking sector housing loans, CPI based real effective exchange rate, industrial production index, construction materials wholesale price index, consumer price index and rent index were used as independent variables. The data are monthly and cover the period of 2012:12-2020:08. According to the Autoregressive Distributed Lag Bound Test (ARDL) co-integration test results consumer price index and industrial production index affect the housing prices negatively, while weighted average interest rate for housing loans and construction materials wholesale price index affect positively. Granger causality test was implemented among house price index, construction materials wholesale price index, consumer price index and industrial production index. One way causality from construction materials wholesale price index and consumer price index to house price index was detected. Causality test displays two-way Granger causality between industrial production index and house price index.

Anahtar Kelimeler

Housing Prices, Housing Loan Interest Rates, Rent Index, Exchange Rate, Inflation

Kaynakça

• Afşar, A. (2018). Türkiyeʼde Konut Fiyatlarını Belirleyici Ekonomik Faktörlerin Analizi, Levent Aytemiz ve Ekrem Karayılmazlar (Ed.), Sosyal, Beşeri ve İdari Bilimlerʼde Akademik Araştırmalar-5, 1. Baskı içinde (129-146), Gece Kitaplığı, Ankara.
• Akkaş, M. E. ve Sayilgan, G. (2015). Housing Prices and Mortgage Interest Rate: Toda-Yamamoto Causality Test, Journal of Economics, Finance and Accounting, 2(4), 572-583.
• Akseki, U., Çatik, A. N. ve Gök, B. (2014). A regime-dependent investigation of the impact of macroeconomic variables on the housing market activity in Turkey, Economics Bulletin, 34(2), 1081-1090.
• Anundsen, A. K. ve Jansen E. S. (2013). Self-reinforcing effects between housing prices and credit:an extended version, Discussion Papers No. 756, October, Statistics Norway, Research Department, 1-53.
• Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
• Bahmani-Oskooee, M. ve Wu, T. P. (2018). Housing prices and real effective exchange rates in 18 OECD countries: A bootstrap multivariate panel Granger causality. Economic Analysis and Policy, 60(C), 119-126.
• Berk, N., Biçen, S. ve Seyidova, N. (2017). Study on Measuring of Real Estate Speculative Bubble:Evidence From Turkey, European Journal of Multidisciplinary Studies, 2(5), 334-338.
• Bouznit, M. ve Pablo-Romero, P. (2016). CO2 Emission and Economic Growth in Algeria. Energy Policy, 96, 93-104.
• Coşkun, Y. (2016). Konut Fiyatları ve Yatırım: Türkiye İçin Bir Analiz, Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 9(2), 201-217.
• Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul, H. M. ve Alp, A. (2017). Housing Price Dynamics and Bubble Risk: The Case of Turkey, Housing Studies, 35(1), 50-86, doi: 10.1080/02673037.2017.1363378.
• Coşkun, Y. ve Jadevicius, A. (2017). Is There a Housing Bubble in Turkey?, Real Estate Management and Valuation, 25(1), 48-73.
• Çankaya, S. (2013). Konut Fiyatları ve Makroekonomik Faktörler Arası İlişkiye Global Bakış, Maliye Finans Yazıları, 27(100), 143-154.
• Dilber, İ. ve Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiyeʼde Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz, Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11-30.
• Durkaya, M. ve Yamak, R. (2004). Türkiye’de Konut Piyasasının Talep Yönlü Analizi, İktisat, İşletme ve Finans Dergisi, 19(217), 75-83.
• Eğilmez, M. (2019), Kendime Yazılar İnternet Sayfası, 16 Aralık 2019 tarihli Zenginleşme ve Fakirleşme İllüzyonu, Erişim Tarihi: 17 Ekim 2020, http://www. mahfiegilmez.com/search?q= konut
• Engle, R. F., ve Granger, C. W. J. (1987). Co-integration and Error Correction: Representation, Estimation, and Testing. Econometrica, 55(2), 251-276.
• Englund, P. ve Ioannides, Y. M. (1997). House Price Dynamics: An International Empirical Perspective, Journal of Housing Economics, 6(2), 119-136.
• Erata, A. (2019). Türkiye’de Konut Fiyatları İle Seçilmiş Makroekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkilerin Ekonometrik Analizi. Yüksek Lisans Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi: Trabzon.
• Erdem, H. F. ve Yamak, N. (2018). The Long-Run Relationship between Hedonic House Prices and Consumer Prices: ARDL Bounds Testing Approach, M. Kenan Terzioğlu (Ed.) ve Süreyya Dal (Co-Ed.), Econometrics: Methods & Applications, içinde (19-30), Gazi Kitabevi, Ankara.
• Favara, G. ve Imbs, J. (2014). Credit Supply and the Price of Housing, Erişim Tarihi: 5 Eylül 2020, http://www.jeanimbs.com/papers2_files/Favara_Imbs_May2014. pdf.
• Gimeno, R. ve Martinez-Carrascal, C. (2010). The relationship between house prices and house purchase loans: The Spanish case. Journal of Banking and Finance, 34(8), 1849-1855.
• Goodhart, C. ve Hoffman, B. (2008). House Prices, Money, Credit and The Macroeconomy, Oxford Review of Economic Policy, 24(1), 180-205.
• Gökyayla, E. (2013). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı (TBK. M.339), Journal of Yaşar University, Özel Sayı (Armağan), 8, Erişim Tarihi: 17 Kasım 2020, https:// journal.yasar.edu.tr/arsiv/vol-8/armagan-sayi-vol-8/, 1203-1250.
• Gregory, A. W. ve Hansen, B. E. (1996). Residual-based tests for cointegration in models with regime shifts. Journal of Econometrics, 70(1), 99-126.
• Hepşen, A. ve Aşıcı, M. (2013) The Association between Current Account Deficit and House Prices in Turkey, Journal of Applied Finance & Banking, 3(3), 65-79.
• İMSAD (2020), Türkiye İMSAD Yapı Sektörü Raporu 2019, Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği, Temmuz 2020, Erişim Tarihi: 3 Aralık 2020, https://www.imsad.org/Uploads/Files/Turkiye_IMSAD_Yapi_Sektoru_Raporu_2019.pdf
• INTES (2019). Türkiye İnşaat Sanayicileri İşveren Sendikası İnşaat Sektörü Raporu, Kasım 2019, Erişim Tarihi: 3 Aralık 2020, https://intes.org.tr/wp-content/uploads/2019/11/insaat_raporu-kasim-1.pdf
• Johansen, S. (1991). Estimation and Hypothesis Testing of Cointegration Vectors in Gaussian Vector Autoregressive Models. Econometrica: Journal of the Econometric Society, 59(6), 1551-1580.
• Kapancı, K. B. (2015). Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK M.344 F.1 C. Son’un Yorumlanması, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, 6(4), 809-834.
• Karadaş, H. A. ve Salihoğlu, E. (2020). Seçili Makroekonomik Değişkenlerin Konut Fiyatlarına Etkisi: Türkiye Örneği, Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80.
• Karamelikli, H. (2016). Linear and Nonlinear Dynamics of Housing Price in Turkey, Ekonomia, 46, 81-98.
• Kepili, E. I. Z. ve Masron, T. A. (2011). Real estate–foreign direct investment–growth in Malaysia: Re-framing eclectic paradigm. IPEDR, 7, 110-114.
• Kim, K. ve Park, J. (2005). Segmentation of The Housing Market and Its Determinants: Seoul and its Neighboring New Towns in Korea, Australian Geographer, 36(2), 221-232.
• Kolcu, F. ve Yamak, N. (2018). Gelir ve Faiz Oranlarının Konut Fiyatları Üzerindeki Kısa ve Uzun Dönem Etkileri, Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (Prof. Dr. Harun Terzi Özel Sayısı), 141-152.
• Kong, Y., Glascock, J. L. ve Lu-Andrews, R. (2016). An Investigation into Real Estate Investment and Economic Growth in China: A Dynamic Panel Data Approach, Sustainability 8(66), 1-18.
• KPMG (2018). Sektörel Bakış 2018-İnşaat, Erişim Tarihi: 26 Eylül 2020, https://assets.kpmg/content/dam/ kpmg/tr/pdf/2018/01/sektorel-bakis-2018-insaat.pdf
• KPMG (2019). Sektörel Bakış 2019-İnşaat, Erişim Tarihi: 01 Ekim 2020, https://assets.kpmg/content/dam/ kpmg/tr/pdf/2019/01/sektorel-bakis-2019-insaat.pdf.
• Kuang, W. ve Liu, P. (2015). Inflation and House Prices: Teory and Evidence From 35 Major Cities in China, International Real Estate Review, 18(2), 217-240.
• Mankiw, N. G. (2010). Makroekonomi, (Çeviri Editörü: Ömer Faruk Çolak), Ankara: Efil Yayınevi, Altıncı Baskı.
• Meidani, A. N., Zabihi, M. ve Ashena, M. (2011). House prices, economic output, and inflation interaction in Iran. Research in Applied Economics, 3(1), 1-13.
• Paksoy, S., Yöntem, T. ve Büyükçelebi, B. (2014). Konut Fiyat Endeksi ve Enflasyon Arasındaki İlişki (TRC1, TRC2 VE TRC3 Düzey Bölgeleri Üzerine Ampirik Bir Çalışma), ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, Sayı: 2, 54-69.
• Panagiotidis, T. ve Printzis, P. (2015). On the macroeconomic determinants of the housing market in Greece: A VECM approach, Hellenic Observatory European Institute, Hellenic Observatory Papers on Greece and Southeast Europe, GreeSE Paper No. 88, January, 1-25.
• Paya, M. (2013). Küresel Ortamda İktisat Politikaları, İstanbul: Türkmen Kitabevi, Birinci Baskı.
• Pesaran, M. H. ve Shin, Y. (1999). An Autoregressive Distributed Lag Modelling Approach to Cointegration Analysis. Econometrics and Economic Theory in the 20th Century: The Ragnar Frisch Centennial Symposium, Strom, S. (ed.) Cambridge University Press.
• Pesaran, M. H., Shin, Y. ve Smith, R. J., (2001). Bound Testing Approaches to the Analysis of Long Run Relationships, Journal of Applied Econometrics, Special Issue, 16, 289-326.
• Reidin (2019), Real Estate Information & Analytics, Türkiye, REIDIN Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi ve Fiyat Beklenti Endeksi 2019, 3. Çeyrek Dönem (26.07.2019) Sonuçları, Erişim Tarihi: 06 Ekim 2020, https://blog.reidin.com/reidin-turkiye-gayrimenkul-sektoru-guven-endeksi-ve-fiyat- beklenti-endeksi-2019-3-ceyrek-donem-sonuclari/
• Sarı, R., Ewing, B. T. ve Aydın, B. (2007). Macroeconomic Variables and The Housing Market in Turkey, Emerging Markets Finance and Trade, 43(5), 5-19.
• Shaari, N. H., Mahmood,W. M. W., Affandi, S. ve Baharuddin, N. S. (2016). Housing Prices, Macroeconomic Variables and Corruption Index in ASEAN, Journal of Applied Environmental and Biological Sciences, 6(3S), 67-71.
• Sunde, T. ve Muzindutsi, P. F. (2017). Determinants of House Prices and New Construction Activity: An Empirical Investigation of the Namibian Housing Market, The Journal of Developing Areas, 51(3), 389-407.
• Şahin, A. (2011). Ekonomi Üzerine Notlar, Ankara: Savaş Yayınevi, Birinci Baskı.
• Şi̇mşek, T. (2016). Türkiye’de Enerji Tüketimi ve Ekonomik Büyüme Arasındaki İlişkinin ARDL Sınır Testi İle İncelenmesi. Journal of International Management Educational and Economics Perspectives, 4(1), 69-78.
• Trofimov, I. D., Aris, N. Md. ve Xuan, D. C. D. (2018). Macroeconomic and Demographic Determinants of Residential Proferty Prices in Malaysia, MPRA Paper No. 85819, Erişim Tarihi: 17 Temmuz 2020, https://mpra. ub.uni-muenchen.de/85819/
• Tsatsaronis, K. ve Zhu, Haibin (2004). What Drives Housing Price Dynamics: Cross-Country Evidence, BIS Quarterly Review, March 2004, 65-78
• Ucal, M. Ş. ve Gökkent, G. (2009). Macroeconomic Factors Affecting Real Estate Markets in Turkey: A VAR Analysis Approach, Briefing Notes in Economics, 80, 1-13.
• Valadez, R. M. (2010). The housing bubble and the GDP: a correlation perspective. Journal of Case Research in Business and Economics, 3, 1-18.
• Vezir, P. (2019). Birim Konut Fiyatlarını Etkileyen Makroekonomik Faktörlerin Analizi, Yüksek Lisans Tezi, Anadolu Üniversitesi: Eskişehir.
• Yıldırım, M. O. ve İvrendi, M. (2017). House Prices and The Macroeconomic Environment in Turkey: The Examination of a Dynamic Relationship, Economic Annals, 62(215), 81-110.
• Yıldırım, M. O. ve Yağcıbaşı, Ö. F. (2019). The Dynamics of House Prices and Fiscal Policy Shocks in Turkey, Economic Annals, 64(220), 39-59.
• Zandi, G., Supramaniam, M. A/L, Aslam, A. ve Theng, L. K. (2015). The economic factors affecting residential property price: the case of Penang Island, International Journal of Economics and Finance, 7(12), 200-210.
• Zeren, F. ve Ergüzel, O. Ş. (2015). Testing for Bubbles in the Housing Market: Further Evidence from Turkey, Financial Studies, 19(1), 40-52.
• Zhang, F. (2014). Modelling the Housing Market and Housing Satisfaction in Urban China, Yayınlanmamış Doktora Tezi, University of Bath.
• Zhu, H. (2006). The structure of housing finance markets and house prices in Asia, BIS Quarterly Review, 55-69.
• Zivot, E. ve Andrews, D. W. K. (2002). Further Evidence on the Great Crash, the Oil-price Shock, and the Unitroot Hypothesis, Journal of Business & Economic Statistics, 20(1), 25-44.