KONUT FİYATLARININ HEDONİK FİYATLAMA YAKLAŞIMINA GÖRE MEKÂNSAL EKONOMETRİK MODELLER İLE TAHMİNİ: İSTANBUL KONUT PİYASASI ÖRNEĞİ

Yıl 2016, Cilt: 11 Sayı: 4, 0 - 0, 13.10.2016

Sinem Güler Kangallı Uyar , Nihal Yayla

Öz

Çalışmanın amacı, mekânsal bağımlılığı dikkate alan Hedonik Konut Fiyatlama Modeli ile İstanbul Konut Piyasası’nın talep yönü hakkında daha fazla bilgi edinmektir. Bir diğer amacı da, Ekim-Aralık 2013 döneminde İstanbul Konut Piyasası’nı temsilen 2797 apartman dairesi türündeki konutun özelliklerini inceleyerek bu konut özelliklerinin örtülü fiyatlarını ortaya koymaktır. Bu amaçla, konut fiyatları ve konutların özellikleri arasındaki ilişkiler karşılaştırma amacıyla öncelikle mekân etkisini dikkate almayan EKK Modeli ve mekânsal bağımlılığı dikkate alan mekânsal modeller ile incelenmiştir. Çalışmanın bulguları, Mekânsal Durbin Modeli’nin konut fiyatları ve özellikleri arasındaki ilişkiyi daha iyi açıkladığını ve EKK regresyon modeline göre katsayı tahminlerinin güvenilirliği açısından daha etkin sonuçlar verdiğini göstermiştir. Mekânsal Durbin Modeli’ne göre, İstanbul’da apartman dairesi türündeki konutların fiyatlarını en fazla arttıran konut özellikleri %34.04 ve %21.29 ile sırasıyla boğaz manzarası ve yaşam kalitesi olarak belirlenirken, fiyatı en fazla düşüren özelliğin %22.51 ile konutun bodrum katta olması olarak belirlenmiştir.

Anahtar Kelimeler

Hedonik Konut Fiyatlama Yaklaşımı, Mekânsal Bağımlılık, İstanbul Konut Piyasası, Mekânsal Modeller, Komşuluk Etkisi

Kaynakça

• • Adair, A.S., Berry, J.N., and McGREAL, W.S., (1996). Hedonic Modelling, Housing Submarkets and Residential Valuation, Journal of Property Research, 13, ss:67-83.
• • Alkay, E., (2008). Housing Submarkets in Istanbul, International Real Estate Review, 11(1), ss:113-127.
• • Anglin, P M. and Gencay, R., (1996). Semiparametric Estimation of A Hedonic Price Function, Journal of Applied Econometrics, 11(6), ss:633-648.
• • Anselin, L., (1988). Spatial Econometrics: Methods and Models, Kluwer Academic Publishers, Dordrecht, The Netherlands.
• • Anselin, L., Bera, A.K., Florax, R., and Yoon, M.J., (1996). Simple Diagnostics Tests for Spatial Dependence, Regional Science and Urban Economics,26, ss:77-104.
• • Anselin, L. and Bera, A.K., (1998). Spatial Dependence in Linear Regression Models with An Introduction to Spatial Econometrics, (ed.) Ullah, A., Giles, D., Handbook of Applied Economic Statistics, Marcel Dekker, New York, NY, s:237-289.
• • Bartik, T.J., (1987). The Estimation of Demand Parameters in Hedonic Price Models, The Journal of Political Economy, ss:81-88.
• • Basu, S. and Thibodeau, T.G., (1998). Analysis of Spatial Autocorrelation in House Prices, Journal of Real Estate Finance and Economics, 17(1), ss:61-85.
• • Bera, A.K. and Yoon, M.J., (1993). Specification Testing with Locally Misspecified Alternatives, Econometric Theory, 9, ss:649–658.
• • Bin, O., (2003). A Prediction Comparison of Housing Sales Prices by Parametric versus Semi-Parametric Regressions, Journal of Housing Economics, 13, ss:68-84.
• • Caglayan E. ve Eban, A., (2011). Determinants of house prices in Istanbul: A quantile regression approach, Quality & Quantity, 45(2), ss:305-317.
• • Can, A., (1992b). Specification and Estimation of Hedonic Housing Price Models, Regional Science and Urban Economics, 22(3), ss:453-474.
• • Cingöz, A.R.A.A., (2010).İstanbul’da Kapalı Site Konut Fiyatlarının Analizi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi,2,129-139.
• • Dubin, R., (1988). Spatial Autocorrelation, Review of Economics and Statistics, 70, ss:466-474.
• • Farber, S. and Yeates, M., (2006). A Comparison of Localized Regression Models in A Hedonic House Price Context, Canadian Journal of Regional Science, XXIX(3), ss:405-420.
• • Freeman, A.M., (1979). Hedonic Prices, Property Values and Measuring Environmental Benefits: A Survey of the Issues, Scandinavian Journal of Economics, 81, s:154-173.
• • Geoghegan, J., Wainger, L.A., and Bockstael, N.E., (1997). Spatial landscape indices in a Hedonic framework: an ecological economics analysis using GIS, Ecological Economics, 23, ss:251–264.
• • Halvorsen, R. and Palmquist R., (1980). The Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations, American Economic Review, 70, ss:474-475.
• • Karagöl, T., (2007). A Study of Housing Prices in Ankara, Yüksek Lisans Tezi. Ankara: ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü, Şehir Planlama.
• • Karato, K., Movshuk, O., and Shimizu, C., (2013). Semiparametric model of hedonic housing prices in Japan, Asian Economic Journal, 29(4), ss:325-345.
• • Kaya, A., (2012). Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi. Uzmanlık Yeterlilik Tezi. Ankara:TCMB.
• • Keskin, B., (2008). Hedonic Analysis of Price in the Istanbul Housing Market, International Journal of Strategic Property Management, 12, ss:125-138.
• • Koramaz, T.K. and Dökmeci, V., (2012). Spatial determinants of housing price values in Istanbul, European Planning Studies, 20(7), pp:1222-1237.
• • Lancaster, K.J., (1966). A New Approach to Consumer Theory, Journal of Political Economy. 74, ss:132–156.
• • Malpezzi, S., (2003). Hedonic pricing models: a selective and applied review. In: O’Sullivan, T., Gibb, K. (eds) Housing Economics and Public Policy. Blackwell Science, Malden, MA, ss.67-89.
• • McMillen, D.P. and Redfearn, C.L., (2010). Estimation and Hypothesis Testing for Nonparametric Hedonic House Price Functions, Journal of Regional Science, 50(3), ss:712–733.
• • Ottensman, J.R., Payton, S., and Man, J., (2008). Urban location and housing prices within a hedonic model, The Journal of Regional Analysis & Policy, 38(1), ss:19-35.
• • Oyeyemi, G.M., Ogunjobi, E.O., and Folorunsho, A.I., (2015). On Performance of Shrinkage Methods–A Monte Carlo Study, International Journal of Statistics and Applications, 5(2), ss:72-76.
• • Ozus, E., Dokmeci, V., Kiroglu, G., and Egdemir, G., (2007). Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul, European Planning Studies, 15(5), ss:708-721.
• • Pavlov, A.D., (2000). Space-Varying Regression Coefficients: A Semi-Parametric Approach Applied to Real Estate Markets, Real Estate Economics, 28(2), ss:249-263.
• • Ridker, R.G. and Henning, J.A., (1967). The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution, The Review of Economics ve Statistics, 49, ss:246–257.
• • Rosen, S., (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economy, 82(1), ss:34-55.
• • Selim, S., (2008). Determinants of House Prices in Turkey: A Hedonic Regression Model, Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), ss:65-76.
• • Tobler, W., (1979). Celluar Geography, (ed.) Gale, S., Olsson, G., Philosophy in Geography, Dordrecht.
• • Ünlükara, T., (2008). Lüks Konutlarda Satış Fiyatını Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi: İstanbul Örneği. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• • Yahşi, E., (2007). Konut Değerlemesi ve Konut Değerlerini Etkileyen Faktörlerin Regresyon Analizi ile İncelenmesi. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• • Yayar, R. ve Karaca, S.S., (2014). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği, 14(4), ss:509-518.
• • Zou, H. ve Hastie, T., (2005). Regularization and variable selection via the elastic net, Journal of the Royal Statistical Society: Series B (Statistical Methodology), 67(2), 301-320.