Economy-Political Analysis of the Housing Sector in Turkey in the Post-COVID-19 Period

Yıl 2024, Cilt: 8 Sayı: 2, 516 - 539, 23.06.2024

Mustafa Caner Timur , İhsan Kurtbaş

https://doi.org/10.30586/pek.1469155

Öz

Today's world is an environment of uncertainty, which is one of the fundamental postulates of postmodernism. The element of uncertainty that challenges established orders, deep-rooted traditional institutions and established systems is one of the most shocking threats of today. One of the most characteristic manifestations of this detection is the COVID-19 Global Pandemic, which is thought to have first emerged in Wuhan, China. Beyond being a pandemic, the crisis that ontologically shook the existential plane of humans has been one of the events in which people's sense of security has been most prominent throughout all time. In this process, residences, which once again turned into shelter and shelter centres due to quarantines and closures, were reinterpreted in terms of nature and function. The aim of this study is to analyse the relationship between the factors affecting the housing market in Turkey and housing prices, in the process that started with the COVID-19 Pandemic and expanded afterwards. Because the decreasing housing supply due to the breaks in the supply chains during and after the epidemic period has made it very difficult for people in Turkey to access housing at a global level. In this process, housing prices have become one of the countries with the highest rise in the world in terms of Turkish Lira and Foreign Exchange. In this study, in addition to the data provided by the Turkish Statistical Institute (TUIK), the Central Bank of the Republic of Turkey (TCMB) and some private research units at the national level, the data of foreign international organizations such as OECD, Knight Frank and Grand View Research were used at the international level. According to the results obtained, the housing market and its prices have been among the most active in recent years due to factors such as the high rate of inflation that flared up during the COVID-19 Pandemic, the expansion in the construction cost index, increases in housing sales to foreigners, and the decrease in the number of households (Individualist-Atomic Family). and experienced the period with the highest price increases.

Anahtar Kelimeler

Inflation, Money Supply, Housing, COVID-19

COVID-19 Sonrası Dönemde, Türkiye’de Konut Sektörünün Ekonomi-Politik Analizi

Öz

Günümüz dünyası, bütünüyle postmodernizmin temel postulatlarından biri olan belirsizlikler ortamıdır. Kurulu düzenlere, köklü geleneksel kurumlara ve oturmuş sistemlere meydan okuyan belirsizlik unsuru, günümüzün en sarsıcı tehditlerinden biridir. Bu tespitin en karakteristik tezahürlerinden biri Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıktığı düşünülen COVID-19 Küresel Salgını’dır. Bir pandemi olmasının ötesinde, ontolojik olarak insanın varoluşsal düzlemini sarsan kriz, tüm zamanlar boyunca insanda güven(lik) duygusunun en fazla öne çıktığı olaylardan biri olmuştur. Bu süreçte, karantinalar ve kapanmalar sebebiyle bir kez daha sığınak ve korunak merkezlerine dönüşen konutlar, mahiyet ve işlev açısından yeniden yorumlanmıştır. Bu çalışmanın amacı, COVID-19 Salgını ile başlayan ve sonrasında genişleyen süreçte, Türkiye’de konut piyasasına etki eden faktörler ile konut fiyatları arasındaki ilişkinin analizini yapmaktır. Zira salgın süreci ve sonrasında tedarik zincirlerindeki kopmalara bağlı olarak azalan konut arzı, küresel düzeyde Türkiye’de insanların konuta ulaşımını oldukça güçleştirmiştir. Bu süreçte konut fiyatları, Türk Lirası ve Döviz bazında dünyada en çok yükselen ülkelerden biri olmuştur. Bu çalışmada ulusal düzlemde, Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK), Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) ve bazı özel araştırma birimlerinin sağladığı verilerin yanı sıra, uluslararası ölçekli OECD, Knight Frank ve Grand View Research gibi yabancı uluslararası kuruluşların verileri kullanılmıştır. Elde edilen sonuçlara göre konut piyasası ve fiyatları, COVID-19 Salgını döneminde alevlenen yüksek oranlı enflasyon, inşaat maliyet endekisinde yaşanan genişleme, yabancılara yapılan konut satışlarındaki artışlar, hanehalkı sayısında meydana gelen azalış (Bireyci-Atomik Aile) gibi faktörlere bağlı olarak son yılların en hareketli ve fiyat artışlarının en yüksek olduğu dönemini deneyimlemiştir.

Anahtar Kelimeler

Enflasyon, Para arzı, Konut, COVID-19

Kaynakça

• Aktan, C. (2010). Monetarizm Ve Rasyonel Beklentiler Teorisi. Ekonomi Bilimleri Dergisi, 2(1), 168.
• Alkan, L. (2010). 1980 Sonrası Konut Politikalarının Mekânsal Yansımaları: Ankara Örneği. İdealkent, 5(12), 103–131.
• Alkay, E., & Watkins, C. (2023). Effectiveness of the new planning system in transforming housing markets in Turkey. Town Planning Review, 94(4), 363–384. https://doi.org/10.3828/tpr.2022.25
• Amonhaemanon, D., De Ceuster, M. J., Annaert, J., & Le Long, H. (2013). The Inflation-Hedging Ability of Real Estate Evidence in Thailand: 1987-2011. Procedia Economics and Finance, 103–131.
• Anari, A., & Kolari, J. (2002). House Prices And Inflation. Real Estate Economics, 30(1), 67–84.
• Apergis, N., & Rezitis, A. (2003). Housing Prices and Macroeconomic Factors in Greece: Prospects Within the EMU. Applied economics letters, 10(9), 561–565.
• Aydın, S. (2003). Türkiye’de Konut Sorununun Ekonomik Boyutları. Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması. Anadolu University Journal of Social Sciences, 8(1).
• Barber, C., Robertson, D., & Scott, A. (1997). Property And Inflation: The Hedging Characteristics of UK Commercial Property. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 15, 59–76.
• Berk, N., Biçen, S., & Seyidov, N. (2022). Study on Measuring of Real Estate Speculative Bubble: Evidence From Turkey. European Journal of Multidisciplinary Studies, 7(1), 18–25.
• Berkman, G., & Osmay, S. (1996). 1984 Sonrasında Konut Kooperatifçiliği. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Yayınları.
• Bingöl, Ö. (2001). Modernleşme ve Konut Mimarisi: Endüstri Devriminden Sonra Barınma Kültürünün Değişimi. Mimar Sinan Üniversitesi.
• BMD Araştırma. (2024). Konut Fiyat Endeksi. chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.bmd.com.tr/application/files/8617/0849/9457/Konut_Fiyat_Endeksi-_Aralik_2023.pdf
• Bolkol, H. K. (2015). Causal Relationship Between Construction Production and GDP in Turkey. International Journal of Research in Business and Social Science, 4(3), 42–53.
• Çelik, Ö. (2023). The Roles of The State in The Financialiation of Housing in Turkey. Housing Studies, 38(6), 1006–1026.
• Çetin, M. A. (2020). Türkiye’de Konut Piyasası Dinamikleri (Makroekonomik Yaklaşım). Ekin Yayınevi.
• Çoban, A. N. (2012). Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 67(03).
• Çolak, Z. (2021). Analysis of Factors Affecting Housing Sales in Turkey. Journal of Yasar University, 16(62), 817–834.
• Dalkılıç, B., & Aşkın, M. (2018). Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış. https://www.emlakkonut.com.tr/_assets/upload/images/file/yatirimci/sektorraporu/yatirimci iliskileri_sektor raporu_tr.pdf
• Davut, M. (2023). Türkiye’de Yalnız Yaşayanların Sayısı 5,2 Milyona Yaklaştı. Anadolu Ajansı. https://www.aa.com.tr/tr/yasam/turkiyede-yalniz-yasayanlarin-sayisi-5-2-milyona-yaklasti/3133918#:~:text=Sonraki yıllarda artış trendinin hızı,yüzde 77%2C2 artış gösterdi
• Deggin, C. (2023). Turkish Economic Future and Real Estate Market. Property Turkey . https://www.propertyturkey.com/blog-turkey/turkish-economic-future-and-real-estate-market
• Demirdöven, M. (2009). Türkiye’de Gayrimenkul Sektörünün Gelişimi ve Gayrimenkul Finansmanı. Marmara Üniversitesi.
• DPT. (1963). Birinci Beş Yıllık Kalkınma Planı 1963-1967. https://fka.gov.tr/sharepoint/userfiles/Icerik_Dosya_Ekleri/Kalkinma_Planlari/I. Beş Yıllık Kalkınma Planı 1963-1967.pdf
• DPT. (1968). İkinci Beş Yıllık Kalkınma Planı 1968-1972.
• DPT. (1973). Üçüncü Beş Yıllık Kalkınma Planı 1973-1977.
• DPT. (1985). Beşinci Beş Yıllık Kalkınma Planı 1985-1989.
• DPT. (1990). Altıncı Beş Yıllık Kalkınma Planı 1990-1994.
• Duesenberry, J. S., & Kisten, H. (1953). The Role of Demand in the Economic Structure” in Wassily Leontief’s Studies in the Structure of the American Economy. Oxford University Press.
• Fang, W. S., Wang, K. M., & Nguyen, T. (2008). Is Real Estate Really an iIflation Hedge? Evidence from Taiwan. Asian Economic Journal, 22(2), 209–224.
• gcmyatirim.com.tr. (2013). Parasal Genişlemenin Sırları. GCM Yatırım. https://www.gcmyatirim.com.tr/egitim/makaleler/parasal-genislemenin-sirlari
• gcmyatırım. (2023). İnşaat Maliyetlerinin Konut Fiyat ve Satışları Üzerindeki Etkisi. GCM YATIRIM. https://www.gcmyatirim.com.tr/arastirma-analiz/ozel-raporlar/2023-10-05-insaat-maliyetlerinin-konut-fiyat-ve-satislari-uzerindeki-etkisi
• Giray, Y., Ilicali, E., & Camkıran, C. (2023). Sociodemographic Determinants of Homeownership. The Case of Turkey. Economic Computation and Economic Cybernetics Studies and Research, 57(2), 235–252.
• grandviewresearch. (2023). Real Estate Market. Grand View Research. https://www.grandviewresearch.com/industry-analysis/real-estate-market
• Güler, İ. (2019). İktisadi Kalkınma Temelinde Gayrimenkul Ekonomisi. Gazi Kitabevi.
• Hemingway, E. (1935). Notes on the Next War: A Serious Toic Letter.
• Hepsen, A., & Kalfa Bas, N. (2009). Housing Market Activity and Macroeconomic Variables: An Analysis of Turkish Dwelling Market Under New Mortgage System. İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 38(1), 38–46.
• housearch.com. (2024). The Turkish Housing Market in 2023. Housearch. https://housearch.com/en/blog/post/the-turkish-housing-market-in-2023/
• Karasu, M. A. (2005). Türkiye’de Konut Sorununun Çözümünde Farklı Bir Yaklaşım; Belediye-Toplu Konut İdaresi-Konut Kooperatifleri İşbirliği Modeli. AİBÜ-İİBF Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 1, 56–87.
• Karasu, Y. A. (2009). Devletin Değişim Sürecinde Belediyelerin Konut Politikalarında Farklılaşan Rolü. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(3), 245–264.
• Kargı, B. (2013). Konut Piyasası ve Ekonomik Büyüme İlişkisi: Türkiye Üzerinden Zaman Serisi Analizi (2000-2012). International Journal of Human Sciences, 10(1).
• Keleş, R. (1989). Konut Politikalarımız. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 44(1).
• Keskin, H. (2020). Yeni Normalde Sektörlerin Geleceği ve Firmaların Dönüşümü. Içinde Ş. Muzaffer, A. Özer, & C. Korkut (Ed.), Küresel Salgının Anatomisi (ss. 451–495). Türkiye Bilimler Akademisi Yayınları.
• Koca, D. (2013). Türkiye’de Çağdaş Konut Üretiminin Yeniden Okunması. Tasarım ve Kuram Dergisi, 11(19), 19–36.
• Kurtbaş, İ., & Timur, M. C. (2022). Ardahan İlinde Konut Sektörünün Ekonomipolitiği Sosyoekonomik Parametreler Üzerinden Analitik Bir Analiz. Içinde İ. Kurtbaş (Ed.), Ardahan Değerlemeleri (4) Değerler, Potansiyeller ve Yaklaşımlar (C. 4). Nobel Yayınları.
• Lebe, F., & Akbaş, Y. (2014). Türkiye’nin Konut Talebinin Analizi: 1970-2011. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 28(1), 57–83.
• Liu, S., & Su, Y. (2021). The Impact of The Covid-19 Pandemic on The Demand For Density: Evidence from The Us Housing Market. Economics Letters, 207. doi: 10.1016/j.econlet.2021.110010
• mevzuat.gov.tr. (2024). Türkiye Cumhuriyeti Anayasası. Mevzuat Bilgi Sistemi. https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2709&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
• Miles, D. (1996). Property and Inflation. Journal of Property Finance, 7(1), 21–32.
• Milton, F. (1970). The Counter-Revolution in Monetary Theory. Wincott Memorial Lecture. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/DownloadFile?p=IrDUp2zjmX6dEZtnCxl0ESRrQK4NsV81S1QS6dHAqtW2ats9JKLLdUxQffOwqHDjVhaDAWb4skBfunhIJlzmxENOrClCIbNu9EhM4JohO2c=
• mordorintelligence.com. (2024). Turkey Residential Real Estate Market Size and Share Analysis, Growth Trends and Forecasts (2024-2029). https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/residential-real-estate-market-in-turkey
• Mundra, K., & Uwaifo Oyelere, R. (2017). Determinants Of Homeownership Among Immigrants: Changes During the Great Recession And Beyond. International Migration Review, 52(3).
• OECD. (2022). Housing Prices (indicator). https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
• Owusu, T. Y. (1998). To Buy or Not to Buy: Determinants of Home Ownership Among Ghanaian Imigrants in Toronto. Canadian Geographer/Le Géographe Canadien, 42(1), 40–52.
• Özdemir, D. (2011). The Role of the Public Sector in the Provision of Housing Supply in Turkey, 1950-2009. International Journal of Urban and Regional Research, 35(6), 1099–1117. https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2010.00974.x
• Özkurt, H. (2007). Türkiye Ekonomisinde Konut Sektörü: Gelişimi ve Alternatif Finansman Modelleri. Sosyal Bilimler Dergisi, 1.
• Painter, G., & Redfearn, C. L. (2002). The Role Of İnterest Rates in Influencing Long-Run Homeownership Rates. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 25, 243–267.
• residencepermitturken. (2024). Expected Balance in Turkish Housing Market Not Achieved. Turkey iResidence.
• Sarica, S. O. (1983). Turkish Housing Policies : A Case Study On Mass Housing Provision in The Last Decade. Electronic Theses and Dissertations. Paper. https://doi.org/https://doi.org/10.18297/etd/1264
• Şengül, H. . (2001). Kentsel Çelişki ve Siyaset, Kapitalist Kentleşme Süreçleri Üzerine Yazılar. WALD Yayınları, Demokrasi Kitaplığı.
• Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2019). On birinci Kalkınma Planı (2019-2023).
• Subaşı, S. Ö., & Baycan, T. (2022). Impacts of the COVID-19 pandemic on private rental housing prices in Turkey. Asia-Pacific Journal of Regional Science, 6(3), 1177–1193. https://doi.org/10.1007/s41685-022-00262-7
• T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2024). Sektörler İtibariyle Sabit Sermaye Yatırımları . https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2023/11/Sektorler-Itibariyla-Sabit-Sermaye-Yatirimlari-Toplam-Kamu-Ozel_15112023.xlsx
• TCMB. (2012). Ağırlıklı Ortalama Fonlama Maliyeti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası . chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/68473844-b17e-4dab-bc1f-802e4fc31c07/Bulten27.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=68473844-b17e-4dab-bc1f-802e4fc31c07
• TCMB. (2022). Parasal Gelişmeler Raporu. https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/fbd95ed0-30d3-4333-9b68-27d069b83e21/Parasal+Gelişmeler_Raporu.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-fbd95ed0-30d3-4333-9b68-27d069b83e21-n.vLm08
• TCMB. (2024). Elektronik Veri Dağıtım Sistemi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası . https://evds2.tcmb.gov.tr/
• TDK. (2024). Konut. Türk Dil Kurumu. https://sozluk.gov.tr/
• Tekeoğlu, M. (1990). Enflasyon Tasarruf İişkisi. Uludağ Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi , Xl(1–2).
• Tinson, A., & Clair, A. (2020). Better Housing is Crucial for Our Health and the COVID-19 Recovery. The Health Foundation, 20(11), 1–25.
• TÜİK. (2024a). Adrese Dayalı Nüfus Kayıt İstatistikleri. Türkiye İstatistik Kurumu. https://data.tuik.gov.tr/Search/Search?text=Ortalama hanehalkı büyüklüğü
• TÜİK. (2024b). Finansal Yatırım Araçlarının Yıllara Göre Dönemsel Reel Getiri Oranları. Türkiye İstatistik Kurumu.
• TÜİK. (2024c). Hanehalkı Tipleri Hakkında Genel Açıklama. Türkiye İstatistik Kurumu. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/DownloadFile?p=IrDUp2zjmX6dEZtnCxl0ESRrQK4NsV81S1QS6dHAqtW2ats9JKLLdUxQffOwqHDjVhaDAWb4skBfunhIJlzmxENOrClCIbNu9EhM4JohO2c=
• TÜİK. (2024d). Konut İstatistikleri. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=insaat-ve-konut-116&dil=1
• TÜİK (2024). İnşaat Maliyet Endeksi. https://data.tuik.gov.tr/Kategori/GetKategori?p=Insaat-ve-Konut-116
• Turan, N. (1993). Konut Sorununun Çözümünde Belediye, Kooperatif ve Toplu Konut İdaresi’nin Rolü. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 11(1), 45–57.
• Veblen, T. (1995). Aylak Sınıfı (Çev: İnci User (ed.)). Marmara Üniversitesi Teknik Eğitim Fakültesi Matbaası.
• Xhignesse, G., Bianchet, B., Cools, M., Gathon, H., Jurion, B., & Teller, J. (2014). An Econometric Analysis of Homeownership Determinants in Belgium. In Computational Science and Its Applications–ICCSA 2014: 14th International Conference, 65–79.
• Yıldırım, M. O., & İvrendi, M. (2017). House Prices And The Macroeconomic Environment in Turkey. Economic Annals, LXII.
• Zhou, X., & Clements, S. (2010). The Inflation hedging ability of real estate in China. Journal of Real Estate Portfolio Management, 16(3), 267–277.