GAYRİMENKULLERDE EMLAK VERGİSİ MATRAH DEĞERİ İLE PİYASA DEĞERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLARIN ARAŞTIRILMASI VE KONYA MERAM ÖRNEĞİ

Yıl 2016, Sayı: 11, 143 - 157, 01.07.2016

Naci Büyükkaracığan

Öz

Ülkemizde, gayrimenkul değerlendirmelerinin gerçekçi bir şekilde yapılamaması sonucunda, gayrimenkullerin vergiye esas arsa değerleri, gerçek alım satım değerlerinden farklılık gösterdiği bilinmektedir. Bunun sonucu olarak da, emlak vergisi, kamulaştırma, özelleştirme, kentsel dönüşüm çalışmaları gibi birçok uygulamalarda ekonomik ve sosyolojik problemler ortaya çıkmaktadır.
Mevcut yasalarla tespit edilen gayrimenkul değerlerinin piyasa rayiç değerlerinden farklılık göstermesi toplanan emlak vergisi değerinin düşmesi anlamına da gelmektedir. Dolayısıyla, emlak vergisine esas değerlerinin tespitinde, gayrimenkul değerleme işlemlerinin daha sağlam bir sistemle gerçekleştirilmesi, ülkemiz ekonomisi açısından oldukça önemlidir.
Bu çalışmada emlak vergisine esas değer ile piyasa değerleri arasındaki farklılık nedenleri araştırılmış ve örnek olarak Meram İlçesi verileri incelenmiştir. İlçede bulunan 115 mahallenin merkezi konumunda olan ya da değeri en fazla olan cadde ve sokaklardaki parsellerin verileri değerlendirilmiştir. Yapılan analizler sonucunda, söz konusu farklılıkların altında yatan başlıca sebepleri, değerlemenin uzman kişilerce yapılmaması, arazide doğruluğunun test edilmemesi, rayiç bedellerin güncellenmelerinin yapılamaması, vergi tahsiline ilişkin sorunlar ve yüksek oranlı vergiler nedeniyle mükelleflerin ödemede hassas davranmamaları olarak tespit edilmiştir. Gayrimenkul değerini etkileyen genel kabul görmüş ölçütlerin ve bunların değer üzerindeki etkilerinin mesken, ticari, sanayi ve tarım alanları için farklı olabileceği gibi gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye göre de çeşitlilik gösterebileceği vurgulanmıştır. Söz konusu farklılıkların giderilmesi için diğer çözüm önerileri sunulmaya çalışılmıştır.

Anahtar Kelimeler

Emlak Vergisi, Gayrimenkul Değerleme, Rayiç Değer, Meram

Kaynakça

• [1] N.Büyükkaracığan ve H. Ertaş, “Konut Sektöründe Bölgesel Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi ve Konya Meram Örneği”, Sosyal ve Teknik Araştırmalar Dergisi, Sayı: 11, 53-56, 2015.
• [2] (http://www.gyoder.org.tr/bulten/2016/mart/mart2/rapor.pdf)
• [3] B. Kırar, “ Taşınmazlarda Emlak Vergisine Esas Değer, Tapu Değeri ve Piyasa Değeri Arasındaki Farklılıkların İncelenmesi; Beşiktaş Örneği”, Yüksek Lisans Tezi, İ.T.Ü. Fen Bilimler Enstitüsü, 2008.
• [4] M. Öztürk, “Gelir Getiren Emlâk Değerlemesi”, Journal of Yasar University, 3(10), 1347-1367
• [5] S.D. Yalın, “Kentsel ve Kırsal Alanda Taşınmazların Değerlemesi, Ders Notları”, İTÜ Harita Mühendisliği Geometik Yüksek Lisans Programı, 2005.
• [6] [7] T. Yomralıoğlu, R. Nişancı, M.Çete ve E. Candaş, “Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi”, Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, Okan Üniversitesi, İstanbul, 26¬‐27 Mayıs 2011.
• [7] H.H. Karakuş, T. Özdemir, T. ve A. Turabi, “Kentsel Alanlarda Gayrimenkul Değerlemesi Ve Balıkesir İl Merkezinde Bölgesel Kapitalizasyon Oranlarının Belirlenmesi”, BAÜ Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, Cilt 13(2) 112-119, 2011.
• [8] S. Turan, “Vergi Teorisi”, İstanbul Üniversitesi Yayınları, 2850, 15-20, 1997.
• [9] (www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.1319.doc)
• [10] www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.1319.doc+&cd=1&hl=tr&ct=clnk&gl=tr
• [11] F. Acar ve F. Aydın , “Tüm Yönleri ile Belediye Gelirleri”, Türkiye Belediyeler Birliği Yayınları, 2013.
• [12] (http://www.meram.bel.tr/Files/Butce/2016_yili/2016_-_ORNEK_15.pdf)