Konut Sektöründe Bölgesel Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi Ve Konya Meram Örneği

Yıl 2015, Sayı: 10, 53 - 66, 31.12.2015

Naci Büyükkaracığan , Handan Ertaş

Öz

Son yıllarda hızlı bir değişimin yaşandığı Türk Ekonomisinde; konut sektörü giderek uluslararası normlarda bir gayrimenkul sektörü anlayışını benimsemiştir. Buna paralel olarak, konut ile birlikte diğer alt gruplarda da gelişme yaşanmaktadır. Bununla birlikte, düzenli piyasaların oluşumu ihtiyacı artmakta, etkin bir finansman sistemi kurulmakta kurumsallaşma artmakta, ürünlerin kalite ve standartları yükselmekte, yabancıların ilgisi ve katılımı genişlemektedir. Bu özeliği ile konut gayrimenkul sektörü, uluslararası alanda cazibe kazanmaktadır. Gayrimenkul sektörü bu özellikleri ile diğer yatırım araçları yanında uzun vade de kazandıran güvenilir bir yatırım limanı haline gelmiştir.
Gayrimenkul değerlemesinde en büyük sorun ise gayrimenkul değerine etki eden kesin bir değerleme modelinin belirlenememesidir. Literatürde gayrimenkul değerlemede birçok yöntem mevcuttur. Diğer yöntemlerden farklı olarak gelir yönteminde değere ulaşabilmek için bölgesel sabitlere ihtiyaç vardır. Gayrimenkul değerleme yöntemlerinden biri olan gelir yönteminde, kapitalizasyon oranı veri olarak kullanılmaktadır. Öte yandan, Konut sektöründe kapitalizasyon oranları, barınma ihtiyacı ve bir yatırım aracı olarak kullanılan konut üretimi ve talebi açısından önemlidir.
Bu çalışmada Konya Meram İlçesinde bulunan mahalleler yapısal özelliklerine göre 22 gruba ayrılarak, her grup için ayrı kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Araştırmada, 798 eve ait bilgilener kullanılmıştır. Araştırma sonucuna gore ikinci el konutların kapitalizasyon oranları yeni konutların kapitalizasyon oranlarından daha yüksek çıkmaktadır. Konutların büyüklüğü, yalıtım özellikleri, merkeze yakınlığı ve doğalgaz varlığı gibi faktörlerin de kapitalizasyon oranları üzerinde etkisi olduğu gözlemlenmiştir.

Anahtar Kelimeler

Gayrimenkul, kapitalizasyon, Konya

Kaynakça

• [1]http://www.evagyd.com/WebSite/Display.aspx?ContentID=30&LangID=1)
• [2] H.H. Karakuş, T. Özdemir, T. ve A. Turabi, “Kentsel Alanlarda Gayrimenkul Değerlemesi Ve Balıkesir İl Merkezinde Bölgesel Kapitalizasyon Oranlarının Belirlenmesi”, BAÜ Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, Cilt 13(2) 112-119, 2011.
• [3] A.,Çağdaş, V., “Mühendis Mimar ve Uzmanlar için Taşınmaz(Gayrimenkul) Değerlemesi’’ Türk Mühendis ve Mimar Odalar Birliği, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, ISBN 975-395-551-0, Ankara, 2002.
• [4] A. Açlar, ve V.,Çağdaş, , “SPK ve Kamulaştırma Değerleyicileri Mühendis, Mimar ve Uzmanlar için Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi” Türk Mühendis ve Mimar Odalar Birliği, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 2008.
• [5] Çağdaş V., “2942 Sayılı Kamulaştırma Yasasındaki Değişikliklere Taşınmaz Değerlemesi Açısından Bakış’’ Mülkiyet Dergisi, Eylül 2001, Sayı: 42, Ankara.
• [6]T. Yomralıoğlu, R. Nişancı, M.Çete ve E. Candaş, “DÜNYA’DA VE TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ”, Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, 26¬‐27 Mayıs 2011, Okan Üniversitesi, İstanbul.
• [7] A. Pınar ve V. Demir, “Konut Sektöründe Kapitalizasyon Oranlarını Belirleyen Faktörler: Türkiye İçin Bir Mikro-VeriAnalizi”, Sosyoekonomi / 2014-2 / 140218 .
• [8] A. Birinci,” Erzurum ve Erzincan İllerinde Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma”, Ata.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Doktora Tezi (Yayımlanmamış), 2001,Erzurum