The Effect of Damage to the Residence due to Earthquake on the Lease

Yıl 2023, Cilt: YOK Sayı: 56, 511 - 538, 12.10.2023

Seda Baş

https://doi.org/10.54049/taad.1374536

Öz

The earthquake that occurred in our country on February 6 2023 led to devastating consequences in many matters. Within this scope, the effect of the earthquake on the existing lease agreements in the damaged residences must be examined separately. In the event of the residence is damaged due to earthquake, subsequent impossibility without fault may be at issue. The damage occurred in residence raises the discussion of which party to the contract will bear the consequences of subsequent impossibility without fault. Therefore, it is important to determine in the event of the residence is damaged due to earthquake whether the lease is over and if the contract is not over, to determine rights and obligations of the parties. In the event that the house is demolished and becomes unusable due to heavy damage, the lease is deemed to have terminated since the subject of the agreement is no longer valid. As a result, the debts of the lessor and the lessee expire. In the event that the lessee cannot stay in the residence due to the earthquake, although the damage is minor, the contract may be terminated by extraordinary dismissal based on important reasons. Subsequent defects in the residence due to the earthquake must be eliminated by the lessor. In this regard, the lessee has the obligation to notify the defect and to put up with the works done to eliminate the defects.

Anahtar Kelimeler

Debts of lessor, debts of lessee, termination of lease, demolition of residence, damage to residence, become unbearable lease relationship, mandatory mediation on lease law, exorbitant rent

Etik Beyan

This article is not subject to Ethics Committee permission

KONUTUN DEPREM NEDENİYLE ZARAR GÖRMESİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Öz

Ülkemizde 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen deprem birçok konuda yıkıcı sonuçlara yol açmıştır. Bu kapsamda depremin zarar gören konutlarda mevcut kira sözleşmelerine etkisi ayrıca incelenmelidir. Konutun deprem nedeniyle zarar görmesi durumunda, sonraki kusursuz ifa imkansızlığı söz konusu olabilir. Konutta meydana gelen hasar, sonraki kusursuz ifa imkansızlığının sonuçlarına sözleşmenin hangi tarafının katlanacağı meselesini ortaya çıkarmaktadır. Dolayısıyla konutun deprem nedeniyle zarar görmesi durumunda kira sözleşmesinin sona erip ermeyeceği; sözleşme sona ermemişse, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi önem arz etmektedir. Konutun yıkılması, ağır hasar alarak kullanılamaz hale gelmesi durumlarında sözleşme konusu ortadan kalktığı için kira sözleşmesinin sona erdiği kabul edilir. Bunun sonucu olarak kiraya veren ve kiracının borçları sona erer. Konuttaki hasarın az olmasına rağmen kiracının yaşanan deprem nedeniyle konutta kalamaması ihtimalinde, önemli sebebe dayalı olağanüstü fesih yoluyla sözleşme sona erdirilebilir. Deprem nedeniyle konutta meydana gelen sonraki ayıpların ise kiraya veren tarafından giderilmesi gerekir. Bu hususta da kiracının ayıbı bildirme ve ayıpların giderilmesi için yapılan çalışmalara katlanma yükümlülüğü vardır.

Anahtar Kelimeler

Kiraya verenin borçları, kiracının borçları, kira sözleşmesinin sona ermesi, konutun yıkılması, konutun hasar görmesi, kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi, kira hukukunda dava şartı arabuluculuk, fahiş kira bedelleri

Etik Beyan

Bu makale Etik Kurul iznine tabi değildir

Kaynakça

• Acar F, Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-326) (3rd edn, Beta Yayıncılık, İstanbul 2016).
• Akçaal M ve Uyumaz A, “Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (2013) 21 (1) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 297-325.
• Akkanat H, “Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2012).
• Aral F ve Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (15th edn, Yetkin Yayınları, Ankara 2022).
• Aydın GS, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2013).
• Baş E, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Açısından Bina ve Yapı Eserlerinden Doğan Sorumluluk (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2011).
• Başpınar V, Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı (1st edn, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara 1998).
• Belen H, “Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesi Türleri ile Genel Hükümler Uyarınca Kiraya Verenin Borçlarına İlişkin Değerlendirmeler” (2013) 87 (3) İstanbul Barosu Dergisi, 106-137.
• Ceylan E, “İsviçre Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmeleri ile İlgili Hüküm Çevirileri”, (2013) 87 (4) İstanbul Barosu Dergisi, 215-242.
• Cihan AH, Kullandırma Sözleşmelerinde Hasar, (1st edn, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2015).
• Çabri S, Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu (2nd edn, Adalet Yayınevi, Ankara 2023).
• Doğan M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi (1st edn, Adalet Yayınevi, Ankara 2011).
• Doğan M ve Baygın C, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısında Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler” (2005) (4) Hukuki Perspektifler Dergisi, 116-131.
• Doğan M, “Kira Tespiti”, Editör: Prof. Dr. Hayrunnisa Özdemir, (2nd edn, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2023).
• Dural M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık (1st edn, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1976).
• Ercoşkun Şenol K, Borçlar Hukukunda Kısmi İmkânsızlık (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2016).
• Erdem M, “Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğuna İlişkin Değerlendirmeler” (2017) 12 (155, 156) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 9-37.
• Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (27th edn, Yetkin Yayınları, Ankara 2022).
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (8th edn, Yetkin Yayınları, Ankara 2020).
• Erzurumluoğlu E, , Türk Hukukunda Adi Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (1st edn, Ankara İktisadi ve Ticari İlimler Akademisi Yayınları, Ankara 1973).
• Gauch P ve diğerleri, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II (11th edn, Schulthess Verlag, Zürich 2020.
• Grüneberg C, Palandt Bürgerliches Gesetzbuch, § 275 (77th edn, C. H. Beck, München 2018) 364, N. 6; Karl Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts Band I Allgemeiner Teil (12th edn, C. H. Becks’sche Verlangsbuchhandlung, München 1979).
• Gümüş MA, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (1st edn, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011).
• Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I (3rd edn, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2013).
• Gümüş MA, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (1st edn, Yetkin Yayınları, Ankara 2021).
• Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı (6th edn, Filiz Kitabevi, İstanbul 2022).
• Higi P ve diğerleri, Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 - 273c OR), Art. 253 - 265 OR, Die Miete (5th edn, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2019).
• Higi P ve diğerleri, Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 - 273c OR), Art. 266 – 268b OR, Die Miete (5th edn, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2020).
• İnce Akman N ve Özyakışır Ö, “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi”, (2021) 11 (2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 725-770.
• İnceoğlu MM, “Kira Sözleşmelerinin Kurulması ve Yenilenmesi” (Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2012).
• İnceoğlu MM, Kira Hukuku (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014).
• Kalender A, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” (2017) 12 (136) Terazi Hukuk Dergisi, 27-35.
• Karaçay D, Yapı Malikinin Tazminat Sorumluluğu (1st edn, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2021).
• Kırkbeşoğlu N, Türk Özel Hukukunda Kısmi Hükümsüzlük (1st edn, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011).
• Koç N, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi” (2014) (1) İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7-35.
• Koçak Diker D, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Ödeme Dışındaki Yan Borçlarına Aykırılığı ve Sözleşmenin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi (TBK m. 316/II-III) (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2018).
• Kurt LM, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık (TBK m. 136) (1st edn, Yetkin Yayıncılık, Ankara 2016).
• Larenz K, Lehrbuch des Schuldrechts Band I Allgemeiner Teil (12th edn, C. H. Becks’sche Verlangsbuchhandlung, München 1979).
• Özçelik ŞB, “Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukuki İmkânsızlık ve Sonuçları”, (2014) 63 (3) Ankara üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 569-622.
• Özdemir G, “Kira Sözleşmesi”, Editör: Prof. Dr. Hayrunnisa Özdemir, (2nd edn, Seçkin Yayıncılık, İstanbul 2023).
• Özdemir H ve Küçükçapraz S, “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu” (2021) (47) TAAD, 85-118.
• Özen B, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi” (2016) 22 (2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2033-2062.
• Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli (1st edn, Adalet Yayınevi, Ankara 2019).
• Saraçoğlu S, Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yapı Malikinin Sorumluluğu (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2019).
• Sarı Fidan Ö, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi” (2023) (1) Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, 345-380.
• Serozan R, “Yeni Alman İfa Engelleri Hukuku” (2000) 58 (1-2) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 231-248.
• Suiçmez N, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kiracının ve Kiraya Verenin Yükümlülükleri” (2017) 19 (Özel Sayı) DEÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, 1597-1622.
• Şahin T, “Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m. 331)”, (2019) 68 (1) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 337-359.
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (4th edn, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008).
• Ulusoy U, Türk Hukukunda Geçici İmkânsızlık (1st edn, Yetkin Yayınları, Ankara 2023).
• Ural Çınar N, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014).
• Ünal C, “Yargıtay Kararları Işığında Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a Göre Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Nedenleri” (2010) 84 (3) İstanbul Barosu Dergisi, 1525-1543.
• Wehrmüller A, Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei der Miete von Wohnräumen (1st edn, Schulthess Verlag, Zürich 2019).
• Yalman S, “Yeni Türk Borçlar Kanunu’nun Kiraya İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (2013) 1 (2) Mevlana Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 121-136.
• Yavuz N, Kira Hukuku (11th edn, Adalet Yayınevi, Ankara 2023).
• Yenice Ö, Türk Borçlar Kanunu ve Viyana Satım Konvansiyonu (CISG) Hükümleri Işığında Gönderme Satımı (1st edn, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2015).
• Yılmaz S, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi (1st edn, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2021).